第一章总论都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的笫一•座经济重镇，作为国家历史文化久城，因世界文化遗产一都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。都江堰市山水相依，口然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖,以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着口身以及成都综合实力的不断增长,近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确泄为四川省屮小城市实施“城市经营”理念的重耍试点城市，紧邻都江堰景区的IH城改造问题因此显得迫在罔睫。同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过IH城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更人发展的决定性因素之*O本次研究项1-1位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地592亩，属于门城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。木项日充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰木土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”，并命名为“天府水镇”（暂定名）。通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（SpecialCenterRecreationDistrict）,针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市一H然一人类和谐互动的局面，在创造极人商业价值的同时，以期获得垠佳的综合效益。
天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市屮心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项H的互补为关联性，提升与完善城市核心功能结构一旅游城市的旅游与商业功能结构，实现土地升值，反之也推动了项目升值，并带动周边土地升值，实现了“城市经营”的理念。因此，天府水锁将采取城市板块的整体开发模式，在政府的调控监督下，山项目委托方，即四川统和实业股份有限公司担任区域运营商的角色，进行区域的开发。一方面，与政府和相关机构合作，进行整体区域的拆迁、基础设施建设、区域环境的打造等，另一方面，推动旅游项H开发商、地产项H开发商、项H投资商的参与，整合资源，整合市场，实施集约化的开发运作。作为城市区域运营商，四川统和实业股份有限公司在天府水镇的某些项H上将引入其它的开发商，如高星级酒店等，而対于另一些项H则将自行承担开发商的角色，如沿江商业休闲区的全部或局部等，以此，既保障了企业的商业利益，乂保障了天府水镇整体的投资与开发水平，使Z能够成为一个与世界文化遗产和匹配，批界知名的生态文化社区。天府水镇将采取滚动开发的形式，预计建成后总建筑而积42万半方米。按高拆迁成本（200万元/亩），项目总投资人民币160401万元，其中商业房产投资146312万元，非商业房产投资14089万元。建成后，商业房产净利润人民币25066万元，营业净利率14%,投资净利率136%,内部投资回报率10%,投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128力元，营业净利率9%,投资净利率5%,投资回收期21年。按普通拆迁成本（120万元/肉，项目总投资人民币120066）j元，其中商业房产投资109520万元，非商业房产投资10546万元。建成后,商业房产净利润人民币61858力元，营业净利率34%,投资净利率338%,内部投资回报率53%投资回收期5年；非商业房产建成后第一年收入为7128万元，营业净利率11%,投资净利率6%,投资回收期18年。
二.本课题研究的程序北京国科景元旅游顾问冇限公司受四川统和实业股份冇限公司和中国民族证券有限责任公司的委托，对天府水锁项D开发进行预可行性研究。签订委托协议后，以公司成员为主，由公司专家委员会相关专家，以及特邀专家担任顾问，组成项目组，对委托课题进行研究，研究成杲编制为文本，即《天府水镇项目预可行性研究报告》。具体研究程序为：K编制工作计划：在天府水镇项目预可行性研究工作开展前期，项目的市场调研和开发策划L2基木出台。根据具体悄况，首先编制了工作计划，包括研究工作的范围、重点、深度、进度安排、人员配宜、费用及文本大纲等，并与委托方进行了沟通，达成共识。2、项目调査与资料收集：根据工作要求，项目组前往成都、都江堰，在市场调研的基础上，有重点地进行了实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、都江堰景区、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，并收集了项目建设、运营等方而所必需的信息资料和数据。3、研究评估与方案编制：对资料信息进行分析，对项目开发策划方案进行评估，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案以及项口投资与资金筹措方案等进行了技术口J行性研究，并编制初步方案。4、方案论证：对初步方案进行多角度论证比选，提出理想的方案组合。5x综合评价：山公司成员为项H顾问专家一起，对方案进行环境评价、商业模式评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项日的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项H方案成立时，乂寸原设计方案进行了调整。
6、报告编制：经过论证和调整优化Z后，进行报告文本的编制。7.交流与修订：形成报告文木，与委托方进行交流，在就内容方面达成共识后，修订完善，形成止式《报告》。二.本课题研究的依据（一）《四川省旅游发展总体规划》（二）《四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015）》（三）《四川省都江堰水利工程管理条例》（四）《都江堰市城市总体规划说明书》（五）《屮华人民共和国文物保护法》（六）《都江堰西街历史街区保护详细规划说明书2000年8月》（七）《都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998年9月》（八）《都江堰市环境保护“十五”规划2002年10丿J》（九）《都江堰旅游局2002年工作报告》（十）《都江堰旅游局2001年工作报告》（十一）国家计划委员会发布的《关于建设项H进行可行性研究的试行管理办法》（十二）国家计划委员会、建设部发布的《建设项日经济评价方法与参数（第二版）》（十三）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项口可行性研究指南》（十四）编制本报告的委托合同（十五）其他相关依据资料及实地调查资料。
二.可行性研究结论与建议1、项目的必要性：A在城市经营中的必要性：都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的巫要试点城市，采取全局发展的战略指导，突出开发亟点，进行示范性运作的策略。作为都江堰市的城市核心区项廿的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打造，市场化运作经营城市。天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分必要。B在城市定位中的必要性：都江堰将城市定位于“生态文化旅游城市”，在城市发展屮将体现自然生态、历史文化、吐界级旅游和休闲养牛:四大特色。天府水镇项n很好的体现了这四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到实处。因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。c城市旅游发展的必要性：H前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，一定程度山于旅游产业支撑系统的缺失。天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断件资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成为旅游H的地。因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项日的建设有着相当必要性。D城市功能结构升级的必要性：目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产骷及服务层次尚不能与资源魅力和市场潜力和匹配。天府水镇SCRD（成那特姝休闲屮心区）的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，故终实现城帀功能升级。都江堰城市建设的未來走向是城市旅游、城市商业经济、(成都)城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。E区域整体开发的必要性：表而上看，天府水镇是一个多元功能的项「I群，但实际上是一个区域整体。
作为城中Z城，它是成都的特色休憩中心区SCRDo在统一的品牌理念卜其内部的项H具有密切的关联性，只有作为一个整体进行开发，才能形成集约化的人流和现金流，从根木上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个项日的口身升值。否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项不但成木高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。因此，天府水镇作为一•个整体开发区域，十分必要。2、项目可行性评价要点A区域开发的可行性：都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基木具备，当地政府也有决心通过旧城改造，推动实现城市的快速、合理的发展。天府水镇区域定位明晰，地上构筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成木可控制。加之区域运营开发商一四川统和实业股份冇限公司冇很强的实力和素质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为一个整体进行开发是可行的。B市场的可行性：古堰景区2002年的游客已达90力人次，而古眾景区H前的游客进入天府水镇是一种必然，到2007年古堰景区按6%增长，可达到12()万人次。每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为180Jj人次左右，山于拆迁，该部分游客将由一部分时间的中断。目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的晟区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的75%作为为來休闲游客的保守估计基数，即135万人次。这部分客人与古堰景区的游客交叉比例应小于20%,扣除交叉部分，基数为108力人次。这两部分客人为本项目提供了一个基本的市场基础，保证了基础的市场容量，为228万人次；根据《都江堰市旅游总规》，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，其中到古堰景区外其他景区的456）i人次，扣除重复统计因素，按30%计算实际
游客人数，即136力人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将有60%-90%会进入犬府水镇娱乐休闲，我们可以得到2007年莫他景区进入天府水镇的人次数为80-120万人次。成都人有休闲游的消费习惯，按6%增长率保守估计，2007年成都人休闲游的人次应达400111于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量（100万）的一部分（30-50%）,即由于天府水镇而新吸引30-50万人次左右的游客。由于项H建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极人改善，过境游客过夜的比例将大幅度提高，会议和度假为F1的的游客会有大幅度的增长；因此项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为228万，符合市场规律的基本容量为450-500万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。项日具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的町行性。C项目安排的可行性天府水镇是一个整合了旅游、休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能较完整，结构清晰，是一个合理且具有独特吸引力的系统工程，各项目通过功能关联、景观关联和交通关联，形成了目标市场和消费结构的关联，在商业开发、经营管理上具有操作的可行性。在项目结构安排上，天府水镇分为历史保护区、国际接待区、度假別墅区、商业休闲娱乐区、水利博物馆区、产权酒店区、美食餐饮区、入口接待区八个功能区，在项H内涵与表现形式上，都充分考虑了与都江堰景区一都江堰市一成都的地脉、人脉、文脉的关系，因而在项目的设计安排上，不存在技术性的障碍。D文物与文化保护的可行性：西街、文庙等是都江堰市重耍的文物古迹资源，尤其是西街，可以被认定为是都江堰景区重耍的资源补充。天府水镇中，设立了西街历史保护区，力图通过保存、整修、修复、更新等措施,对文物古迹加以恢复性保护,同时，针对文物特征，赋予一定的旅游价值，以此提高了天府水镇整个区域的旅游吸引力，保护与开发相促进，在文物保护上是可行的方式。都江堰市因水建堰，因堰兴市，作为一个滨水城市，凝聚了屮国儿千年來滨水而居的人类生活方式。水文化，在都江堰市既有显著的体现，也具有一定的个
件特征。天府水镇以水文化为主题，在文化的利用、保护与传播方而，都是可行的。E工程技术的可行性：从工程技术角度看，该项H在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、设备设施等各相关方面，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的各方面条件。但了项H还需做进一步论证。F环境保护的可行性：从环境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，拥有优越的生态与气候条件,岷江及其穿城而过的七条支流水质良好，市区内的玉垒山等山体植被保护较好。天府水镇通过设计、建造大而积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，将保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。日前，IH城区居民的环境保护意识较弱，环境保护的投入也有所不足，作为老城区的工商贸易区，空气污染、噪音污染、视觉污染的问题较明显。天府水镇立足于对环境的高标准耍求，对环境品质的重视将放在首位，因而在区域开发和项H设置上，也充分考虑了环境保护的可行性。G经济可行性：如呆政府能提供一定的政策及土地补偿优惠，则天府水镇将有较理想的投资冋报率。在政府土地拆迁补偿的而提下，区域开发总体项目的净现值为人民币36318万元，现值指数为1.08,税后财务内部收益报酬率为47.25%,说明该项日有较强的投资价值。3、几点建议A以城市经营手段进行区域运营是大府水镇开发的关键，从策划到经营的各环节也是环环相扌II的系统工程，因而应在政府指导调控下，由一个区域运营商进行统一的开发运作，以实现预期H标。B在策划和市场调研的基础上，应对开发区域进行总体规划，全而掌握资源状况，针对更充分的市场评佔，做出量化的技术方案，为工程立项和项目设计提供技术支持，并对•子项目进行全方位论证。另外，也要加强修建性详细规划工作，
尤莫应重点论证给排水和环保工程的可行性。规划方案的设计，建议站在城市经营的角度，以项H可持续经营的眼光，进行交通、给排水、供电、电倍等基础设施的规划设计，纳入城市系统，并为今厉的增容作好预期准备，以控制今后的营运成本。C天府水镇的开发，建议重点考虑其衣四川旅游线路上的地位，应可对都江堰市成为知名旅游日的地产生巨大的推动作用。D与古堰景区的互动是天府水锁必须考虑的因素，两者关系的协调将直接决定都江堰城市旅游的发展走向。建议两者能够达成实质性的互动合作，以形成利益共同体。E从政策资源运用角度看，建议政府在拆迁土地补偿、税收优惠、产业导向调控三方面给予支持。其中，拆迁土地补偿肓接决定了项日的盈利水平；项日投资额大，回收期长，爲争取政府在经营前期应给予税收等方iHi的优惠政策支持;为成功打造该开发区，须政府在设施的立项、审批、周边区域今后的土地开发方而认同统一规划、统一开发。F天府水镇商业房产的利润与土地拆迁成本呈系数为3.22的负相关关系，可见区域开发的关键在于拆迁的成木高低和拆迁的执行力度，建议政府在进行土地补偿的同时，运营商应木着先易后难的原则执行拆迁，并采取合理的开发运作模式，冇计划地分期进行市场化操作。G建议在开展规划工作的同时，以运营商为主体，理顺各方曲关系，以保证项口运作的连续性和完整性，如加强与旅游、城建、交通、供电、电信、环保、文物、水利等各部门的协调关系，多方血探讨与都江堰景区、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，为当地建立合理的商业房地产市场竞争机制和管理体制提供咨询支持等等。H在区域运营中，建议边开发、边营销，边招商，边开放，边销售。通过实施滚动开发，形成良好的信息流、游客流、现金流、物流，使得整个过程风险降低最低程度。1建议积极运用多种融资运作手段，通过引入海外资金、银行贷款、招商引资、滚动开发等多种模式的综合运用，规避可能存在的风险，实现天府水镇的良性发展。j特别注重品牌经营与管理，投入资金和力量，以创造持久的投资吸引力和
消费吸引力。从项目开始启动至项目进入正式运营，自始至终都要注意区域SCRD的整体概念营销，做成全国闻名的品牌；针对各阶段的招商、开放、销伟的不同要求，针对不同的营销对象，做好子项目营销。正式运营后，整个项FI应具有相当的品牌知名度，应注意对品牌的管理以及进一步进行卅界著名休闲品牌打造。F加强与旅游部门的关系，整个区域是旅游板块特色，项目健康运营取决于鉴个区域的游客支掠。与周边的景区、旅游部门携手合作将是共赢之路。在条件成熟的情况下，运营商应该考虑控股周边景区，至少应建立战略同盟。
第二章区域概况与项目概要1、地块概况：都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，地处成都市区西北，沿成灌高速公路距成都市区约55公里车程，沿省道向南约15公里可至青城山，交通便利。作为四川旅游黄金线路一一九环线与西环线交汇的重要节点，都江堰市的区位特征明显。天府水镇占地592亩，位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷Z中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从两端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路之隔。项n地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廓的轴心位置，也属于I口城改造的核心，区域地位十分明显。目而，除少量文物古迹资源外，基本为建于20世纪80-90年代的建筑物，建筑密集，形态简单，人口密集，单位众多，并有较多传统形式的商铺，是都江堰城区的旧城区。2、资源品质状况：都江垠市山水城林堰相依共存，山于自然坏境调节气候的原因，都江垠市夏季气温较成都平均低3度左右。天府水镇位于岷江Z畔，玉垒山麓，岷江支流杨柳河穿区而过，加之周边没有工厂，使其拥有了较好的口然环境和气候条件。天府水镇虽然不属于都江堰景区范I韦I，但紧邻景区，景区的两个主耍入口一一离堆公园入口和玉垒山入「I那与天府水镇直接和通。都江堰景区以都江堰水利工程为核心，2000年被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。都江堰水利工程建成于2000多年前，而今仍在使用，作为世界最著名的无坝引水工程，也是世界知名的旅游胜迹。都江堰水利工程与岷江山水交相呼应，兼具文化价值和景观价值，成为大府水镇重要的资源依托。天府水镇所在地上的现代建筑密集，其间夹杂着数处文物古迹。其屮，岷江Z畔的西街建成于清末民初，较为破IH,但多处建筑都较好地保留了传统形态，
文化意象明显。街区中居民较多，以回民为主。西街中还冇清真古寺、宝瓶清真寺、都江堰古城墙（局部）等古迹。文庙位于玉垒山麓，现都江堰第一中学校园内，大成殿、泮池、影壁保留较好。这些建筑构成了天府水镇主要的历史文化保护资源，具有较高的价值。3＞区域开发的问题：A天府水镇是一个独立开发区域，但不可避免地要与周边城区地块发生密切关系。天府水镇开发的一个重耍作用是作为核心和示范，推动都江堰市城市经营理念的实施，能否起到这个作用,不仅需耍其本身有准确的定位和策划，更需要在开发运作中，充分整合各方面资源，进行战略运营。B只有把都江堰市从旅游过境地转变为旅游H的地，天府水镇才能具有生命力。在某种程度上，这不是天府水镇以一己之力就能做到的，必须山都江堰市政府、旅游及相关行业企业机构共同努力，才能实现，而都江堰景区能否与天府水镇发生实质性关联，对旅游目的地的打造具有关键意义。C在开发策划屮，天府水镇虽然把文物保护与环境保护提到了重耍高度，但行业规律表明，保护与开发的关系是非常脆弱的。因而在实际运作中，除了要贯彻策划理念外，更需要始终把文物、环境保护作为与旅游、商业开发同等重要的人事，在建设、经营、管理的细节上予以落实。D天府水镇III城拆迁的力度极人，因而必须合理控制相关成木，否则将直接影响开发力度，影响商业运作。□城拆迁所涉及居民和单位数量较多，在政府调控下，虽然难度相对较小，但也必须注垂协调各方而的关系，在拆迁执行屮本着先易后难的原则，分期进行，以免造成不利影响。E天府水镇的房产供给总量大，本地市场消化有极人难度。因而，能否凭借都江堰的综合吸引力，依托成都市区的辐射优势，刺激成都商业房产的关注，将成为项H成败的关键。将潜在需求转化为现实需求，以需求市场刺激供给市场，是天府水镇开发的关键。但具体的市场支撑询需进一步论证，而目.，在项目的规划设计、商业运作、品牌管理、市场营销、组织管理等各环节，都要有明晰的市场观念，避免某环节偏差所造成的致命后果。F投资冋报率是衡量项目成败的关键指标。天府水镇的投入成木大，能否达到预期的利润日标，一方面耍合理控制各环节相关成木，另一方面，也耍保证各环节的质量水准，避免省小钱犯大借。
二、项目概要1、区域定位：作为一个城市社区，木区域将是一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲屮心区。即：水生态城中城。2、主题名称：项目的总体名称为“天府水镇”。借助都江堰的千古Z名，体现了水文化主题和社区的实体概念，并具有历史文化色彩，容易识别并产生联想。3＞发展目标：就旅游意义上，将发展成为四川旅游的必游景区；就商业和休闲意义上,将发展成为成都的特色休憩中心区SCRD(SpecialCenterRecreationDistrict)；就社会意义上，将发展成为中国中小城镇实施城市经营的理念创新示范区；以此，努力成为具有世界影响的生态文化社区。4、功能设置：天府水镇以水景观、绿色景观和道路交通系统为脉络，将多个关联性功能项日连接在一起，是一个多元功能的区域。在功能的具体设置上，天府水镇以八个分区构成功能结构，包插：A天府水镇入口接待区——第一形象区和消费者集散中心，并提供基础配套服务，如行政办公、污水处理等。B西街历史保护区——文化游览功能，提升天府水镇的历史与文化品位，也与都江堰景区形成关联。C屮国水利博物馆区——彰显天府水镇的文化主题，具有旅游体验功能，也是提高天府水镇社会价值的核心卖点之一。D岷江商业休闲娱乐区一一具有商业耳休闲集结的功能，结合游览观光要索，以文化价值提升了商业价值。E天府美食餐饮区一一集屮多种业态的餐饮场所，四川美食、都江堰美食、天府水镇美食交叉呼应，是完善天府水镇，乃至都江堰功能结构的重耍环节。
F天府源国际接待区——包括酒店住宿、会议接待、主题餐饮娱乐等功能，针対细分市场提供高品位服务。G玉垒山度假别墅区一一强化了天府源国际接待区的高品位功能，以垄断性优势占•据高端市场，也提升了天府水镇的市场地位。H古堰产权酒店区一一完善天府水镇的住宿功能体系，满足市场细分的耍求,也是良好的投资型项目。上述八个功能区首尾呼应，既是一个产业化的功能链，也是一个循环世的消费链，内部结构较完整，也能够与外部发生必要的关联效应，因此具备一定的可持续运营能力。5、项目设计概况：天府水镇基于多功能的社区化特征，将以水文化景观为主线，通过项口的组合，创造内部代谢的能力，从而成为一个立体化的SCRD特色休闲屮心区。天府水镇内以步行交通为主，每个分区都具有口身的功能性卖点和文化吸引力，以此，使项日排布具有整合性的特点，并形成了多种卖点的产品组合。A项目概况天府水镇入口接待区位于天府水镇东端入口处，是天府水镇与都江堰城区和连的主要区域。本区的主体项日是以植被和水池景观为主的天府水镇入口广场，包括山水主题园林晟观，帶水池及污水中转处理站、游览标识系统等配套设诞。另外，修建停车场、汽车站（开设都江堰一成都穿梭巴士）、便利超市、员工生活区等基础性服务项目。西街历史保护区以西街为核心，通过文物古迹的保护和修复，主要而向外地游么，提供古迹观光、旅游购物、特色住宿等服务。保护区所有建筑均保留、体现典世的川西一都江堰传统建筑特色，以西街和沿江步道为主线，修复清真古寺和宝瓶清真寺，保留其作为宗教场所的功能。保护区内保留部分冋民住户，作为“原住民”，与建筑景观结合形成独特的生活场景。西街将吸引四川民间乎工艺人、土特产•商人，开辟为特色文化旅游购
物街，并设立多间民俗客栈。沿江步道通过景观小品配置，成为与岷江及其对岸都江堰景区相呼应的观光步道，同时，保护古城墙遗址，利用民居大院开设小型民俗展示馆，捉供茶饮服务。另外，在西街的入口、中点和终点分别修建、复建牌楼、古戏台和宝瓶塔，起到形象提示的作用，使西街历史保护区的区域文化特征更趋完整和明显。中国水利博物馆区位于天府水镇的地理中心，为莫它功能分区闌绕，是一个以水文化、水利文化为主题的展示性、体验性场所，也是其它功能分区的景观配套。中国水利博物馆通过文化展示和特色营造，将申报成为国家级博物馆，同时成为与西街丿丿J史保护区配套的主题旅游场所°博物馆室内部分山四栋展厅建筑组成，多角度、多形式、趣味化地进行文化收藏和展示，以空屮走廊、空屮花园连为一体。室外部分将以景观形式，重点体现与屮国水文化相关的神话、诗歌、音乐、书画艺术等，并适当设置亲水游戏项日和活动场所，提供休闲体验服务。岷江商业休闲娱乐区沿岷江内江展开，是连接其它功能分区的重点区域。本区以特色建筑群和公共景观空间为主，针対高素质的成都中等收入消费群，兼顾外地游客，以集约型商铺为主，提供文化休闲及特色购物、娱乐等服务。本区内的占堰水台广场是天府水钺的核心景观广场，也是天府水镇与都江堰景区连接的枢纽。广场以体现屮国道教文化和水文化的古垠水台为核心，周边广场空间通过景观和设置配置，成为具有观赏性的游客集散屮心。岷江商业休闲屮心是天府水镇屮的现代旅游休闲商业区，体现为川西风格的郡落式建筑，最高五层，以商铺功能为主，一层基本为小八型独立店铺，二层以上为人中型•商业项日。商业休闲中心结合立体水景观，沿岷江开辟为观景水吧一条街和空中花园走廊，集中多种类型和风格的酒吧等。其它商铺以街区形式，形成多个主题功能区,包括娱乐街、健康街、购物街、民俗街、书画街、洋人街、麻将街等，并配备基础服务设施，如邮局、银行等，为天府水镇社区服务。岷江商业休闲娱乐区融合了特色文化的元素和现代商业的功能，以规模化、
集约化的手段，成为成都市乃至四川省都市时尚休闲生活的代表和象征。天府美食餐饮区位于天府水镇入口接待区和岷江商业休闲娱乐区Z间，为外地游客和成都休闲人群捉供美食餐饮服务，是集中展示四川美食精华，提供休闲性主题餐饮的区域。区内围绕穿流而过的岷江支流一杨柳河，设立杨柳河啤酒廊。传承都江堰夜啤酒广场的文化背景和市场知名度，捉升商业服务档次，以中心啤酒广场、商铺街区的形式提供特色餐饮服务。天府美食城是四川餐饮老字号、名字号的集中场所，也有国内知名菜系场所，为成都客人、都江垠木地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中国美仓的机会。同时，通过多种方式，全面展示四川美食文化和以川酒文化的内涵。天府源国际接待区沿玉垒山东麓形成，与古堰水台广场和中国水利博物馆相邻，为成都木地及外地的高消费群体提供住宿、会议、康体等高规格的接待服务。区内建筑的外观符合川西的建筑特征，以山景、水景、绿景等口然生态景观为主要特色。具体项目包括：天府源酒店（五星级标准），包括主楼、副楼、地下停车场、酒店别墅和屮庭水景花园。天府源国际会议屮心拥有多种规格的多功能厅、报告厅和会议室，与天府源酒店形成关联，同时也将成为世界水资源论坛等相关专题会议的接待场所。古堰温泉中心结合国际设计理念、地方文化内涵和现代消费需求，以个性化的文化特色满足国际性的度假康体筋求，包括温泉泳池、SPA按摩池、特色温泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身屮心、室外网球场、美容美发中心等设施。水晶音乐厅是一个围绕水主题的，以歌舞文化、美食文化为核心的时尚性休闲场所。建筑呈现“山”的形状，山钢结构支撑，基本采用环保建材Low-E低辐射镀膜玻璃，是一座典型的绿色生态建筑。建筑内部设过水屮芭蕾池和水上舞台，打造一台由多个文化主题组合而成的歌舞综艺表演，观众席呈半环形，在进行表演的同时，提供特色美食。玉垒山度假别墅区
沿玉垒山一文庙山形成，与天府源国际接待区相连，为成都及周边地区的高收入阶层提供别墅度假服务。本区依山势而建，包括78栋2—3层独立别墅和会所俱乐部。另外，围绕文庙建筑，设置文庙绿色广场，除保护现有文物古迹外，开辟绿色空间，设置网球场、高尔夫果岭练习场、慢跑步道，使本区域成为罕见的拥有文物建筑的高级度假别墅区。古堰产权酒店区处于天府源国际接待区、岷江商业休闲娱乐区和中国水利聘物馆区Z间，以产权酒店式公寓的形式，成为成都中收入阶层的投资休闲型项目的理想选择。区内建筑以现代城市建筑风格为主，高度五层，一层为商铺，属于岷江商业休闲娱乐区功能，二至五层为公寓房间，共约1700个房间，地下开辟停车场。B产品概况天府水镇通过项目组合，形成八个功能区。通过功能纽合，面向细分市场，形成了多种产品组合，并体现为不同类型的消费链。例如：文化体验（西街历史保护区、中国水利博物馆区）旅游购物（西街历史保护区、岷江商业休闲娱乐区）休闲娱乐（岷江商业休闲娱乐区、杨柳河啤酒廊、水景音乐厅、古堰温泉中心）度假住宿（天府源酒店、古堰度假別墅、天府源产权酒店、西街民俗'客栈）美食餐饮（天府美食餐饮区、水景音乐厅、岷江商业休闲娱乐区洋人街）会展商务（天府源国际接待区）青少年素质教育（中国水利博物馆区、西街丿力史保护区、）本地居民购物休闲（岷江商业休闲娱乐区、古堰广场入口接待区）不同产品间也可进行灵活组合，以此，增加了消费受众层ifn,最大化地刺激了消费需求。6、项目评价：A生态城市型文化休闲中心区的区域功能定位止确，很好地秉承了都江堰市的生态旅游城市的定位、成都市附中心的功能和城市经营的理念；以水为文化主题定位，很好的结合了都江堰的水、生态资源和城市的历史传承，对城市的历史文化复兴无疑将起到积极作用。B天府水镇的功能布局比较合理，地理位置上考虑到了不同类型、不同层次
消费者的需求方式和需求便利；血积体量上也考虑了市场效益和游客容量的支撑；功能内容安排上贯彻休闲主题，做到了景观与各类消费场所的融合，也形成了以城市中心区和历史文化遗产区过渡带互动，城市休闲、商业、旅游相结合的个性化游憩区。C天府水镇内项目较多，功能划分较清晰，但如果局限于局部开发或单体项目开发，则单位成本(开发和运营)偏高，且不能构建良性的消费链，形成人流和现金流，更产生不了预期的市场震撼力，也改变不了城市布局结构和旅游发展的节奏。因此，虽然是项H的组合，但必须视为一个功能结构系统，在统一的战略理念下综合考量。D区域开发能否达到预期目标，要冇富于前瞻性的开发运作结构。天府水镇开发是否到位，投资水平是决定性因素，拆迁水平也是决定性因素。天府水镇涉及拆迁而积近60()亩，如按丄地拆迁成本2()()万/亩计算，总计达人民币10亿元，除去招商项口部分，拆迁成本预计将达到整个项目投资的1/2,使得开发商将承担巨大的资金和运作风险，氏接导致开发投入的机会成木很高，盈利水平低。因此，在项目开发前捉，必须仔细斟酌拆迁成木和盈利前景地关系。第三章游赏方式评价一、游赏方式结构简介由于天府水镇是一个综合性的社区，而不是一个景区，消费者的消费类型、消费形态十分复杂，I大I此，在游赏方式上将具备多种可能性，而不具有一•般性旅游、休闲的方式限制。
例如，半日游游客在游完都江堰景区片，由玉垒山公园出口进入天府水镇，在古堰水台广场稍事休息，进入两街历史保护区观光、购物，继而在岷江时尚休闲中心的观景水吧一条街品茶，在天府美食城用餐后，离开天府水镇。过夜游客则在西街历史保护区观光、购物后，进入中国水利博物馆参观，并参与体验活动，然后可以选择天府源国际接待区的水景音乐厅或天府美食城用餐，夜间可以在古堰温泉中心或岷江商业休闲中心消费，晚上住宿可选择天府源酒店、古堰产权酒店、西街民俗客栈不同的档次。因此天府水镇的游赏方式是-种消费者自主的方式，除为旅行团设计必要的游赏路线和力式外，其它则由消费者各収所需。同时，在游赏方式安排上，天府水镇将与更大地域范围内的相关项口形成系统性结构。作为四川黄金旅游线路一九环线和西环线上的节点，以世界遗产所在地和功能集约化的吸引力提高市场地位，争取成为游客过夜所在地，并在游赏方式安排上创造便利性和经济性。通过游赏方式的打造，使天府水镇一都江堰市一成都市有效地连接在一起，在功能结构上，成为成都市的一部分。如成为成都市会议接待基地，成都市的文化别墅区，提升成都市城郊旅游的消费档次等。在都江堰市范围内，以都江堰景区一天府水镇一青城山为核心，形成强有力的游赏结构，两个不同诉求的世界遗产，加Z天府水镇兼容并蓄的多功能系统，将支撑起都江堰市作为世界知名旅游城市的结构。与都江堰景区的互动是天府水镇游赏方式安排上的关键。这一方面将通过线路组合完成，如游览完都江堰景区，衣天府水镇体验其它特色项目，进行消费；另一方面，两者也可以形成实质性关联，如两者形成联合体，都江堰景区的管理者与天府水镇的开发商、经营管理者共同进行产品与游赏方式的设计开发,共同进行营销推广。/带格式的：缩进：左侧：0厘米，首行缩进：0.74厘米，编号+级X别：1+编号样丸：1,2,3,…+°起始編号：1+对齐方式：左侧+对齐位置：0.74厘米+制表符后于：1.38殛米+缩进位置：1.38厘米，制表位：0字符，列表制表位+不在1・71字符+3.71字符二.综合评价1、线路结构安排合理，空间组合灵活，可以降低一定的市场风险。整个区域的线路安排合理，可进入性非常强，与周边景区线路结合紧密；设
置了三个出入口，最人程度的吸纳了各种市场上的游客；线路与游客消费的时间和种类相匹配，游玩的节奏合理；空间组合比佼灵活，充分考虑了游客消费多样性的要求，设计安排降低了市场风险。带格式的：缩进：左侧：o厘米，首行缩进：0.74厘米，编号+级)J'J:1+编号样我：1,2,3,…+起始编号：1+对齐方式：左侧+对齐位置：0.74厘米+制表符后于：1.38厘米+缩进位置：1.38厘米，制表位:0字符，列表制表位+不在1・71字符+3.71字符2、游憩的时间性安排均匀合理，有效的延长消费者的滞留时间。水景打造、步行系统和广场的设计均匀的分布在功能区的主要线路上，功能区的结构考虑到了不同消费内容的时滞，不同功能区设置的游憩内容和吸引物不同,增加了游客的滞留时间。带格式的：缩进：左侧：0厘米，首行缩进：0.74厘米，编号+级别：1+编号样我：1,2,3,…+起始编号：1+对齐方式：左侧+对齐位置:0.74厘米+制表符后于：1.38厘米+缩进位置：1.38厘米■制表位:0字符，列表制表位+不在1.71字符+3.71字符3、游憩方式的安排使天府水镇有了很强的度假休闲导向。耳前都江堰提供的主耍是星级饭店型的设施，适用于观光而不完全适用于休闲。天府水镇的游赏方式具冇很强的休闲度假的导向，满足了休闲度假游客的要求，尤其是产权酒店，可以满足以家庭为主的消费群体的休闲度假需求。区域中安排了大面积的餐饮、休闲、娱乐、博物馆、历史文化街区等公共休闲空间，充分满足休闲度假者的社会人际交流空间需求；作为文化休闲区，天府水镇设计了水台广场、文庙广场、博物馆广场、夜啤酒广场、入口广场等五个广场面积近45000平米开放的公共产品空间，使得游客有充足的休闲空间。整个开发区内设置了步行系统，有利于延长游客的停留时间；消费档次齐全，可以满足对价格敏感休闲度假型游客的需求；整个开发区中考虑了水景观的打造，步行系统及广场的设计安排使得自然景色、人工造景、古朴的建筑共同组成一幅景致，整个区域中的设施强调了观景效果。匕级•「广腎“测術O第:;制•2,弋+锻•样+•1*::::的进+号置8J4制不1.3米」符式繃1编位1埶字格行：始齐于38制71带首别起对后L农3,列+号3,如腰淳筠符字字0714、游憩方式丰富，满足细分市场的各种类型需要。区域设置的三个出入口，针対不同类型的游客；八人功能区综合游憩区结构设计中餐行游购娱各元索齐备，创造了自主的消费空间，可使各种细分市场的游客都能找到适宜的游憩和消费内容。
第四章开发主体评价—.介绍四川统和实业股份有限公司是经原四川省体改委川经体改（1998）47号文件批准，于1998年4月在四川省工商局注册登记成立的股份冇限公司，注册资金6800Jj人民币。公司总部位于成都市西御街西御大厦B座23楼，法定代表人袁红坪。四川统和实业股份有限公司是按股份制组建和运作的规范化公司，经过近儿年的发展，已成为涉足旅游、地产、教育、商贸、酒店和生态农业为一体的多元化大型集团公司，现资产总额为3.5亿元，净资产2.69亿元。员工460余人，其中硕士以上学历管理人员和专业技术人员占16%以上，本科以上学历的各类专业人员占60%以上。公司的经营管理水平和房地产开发经营专业技术技能较高（房地产开发经营国家二级资质）。统和实业坚持“以人为本、诚实管理、诚信经营”的经营管理理念，坚持“一业为主，多元发展”的企业发展战略，严格规范公司运作体系，建立健全现代企业制度的法人结构，强化公司内部的管理机制已使公司实现稳健发展。目前公司的发展状况十分良好，资产负债率极低，资金信用非常好，从无拖欠借（贷）款及利息的行为。口1998年成立以来，一直保持着良好的发展势头,2000年全年实现营业收入6100万元，净利润816万元；2001年实现营业收入7500Jj元，比上年增长23%,实现净利润1224Jj元，比上年增长50%；2002年实现营业收入10100万元，比上年增长35%,净利润2176万元比上年增长78%。其主要财务指标表:指标2002年度2001年度2000年度总资产（万元）350002900022000净资产（万元）269002300017000资产负债率（％）23.1420.6922.73营业收入（万元）1010075006100净利润（力元）21761224816
每股收益(元/股)0.320.180.12净资产收益率(%)&15.34.8二、评价四川统和实业股份有限公司以旅游、地产、酒店、商贸运营为主营业务，行业背景为天府水镇的区域定位吻合，为天府水镇的开发提供了必要的运作经验。作为四川省内区域性的知名企业，公司对区域市场、社会环境、行业环境、政策环境等有较高的理解和掌握，为天府水镇的开发创造了必要的基础条件。公司的资本和资金实力较强，通过结构性整合，为天府水镇提供了可行的经济保障，但同时，在天府水镇的开发运作屮，则必须引入战略合作伙伴，通过强强联合，共同达到预期目标，实现''多赢”。公司现有的人才库是天府水镇开发运营的核心竞争力之一，由于天府水镇是一个多元化、规模化的区域型项目，因此，在现有人才基础上，必须通过多种力式，进一步提升公司人力资源的数量和质暈。从项目开发商到区域开发商，四川统和实业股份有限公司将作为天府水镇唯一的开发主体，承扌R了城市运营商的角色，因Ifij将面临企业发展战略升级的问题。同时，公司也将承担项H投资商和经营者的多重角色。因此，无论是公司本身还是具体负责天府水镇开发的下属机构，都需要架构新的、全面的、科学而富有前瞻性的战略理念和金业文化。第五章市场分析与预测一.现有基本游客结构现有基本游客结构指不受项目建成影响，进入项目地的游客构成和数量。据《都江堰旅游局2002年工作报告》，2002年都江堰市的游客人次达438万，省内游客的比例为60.6%,成都游客占省内游幺比例为45.7%,來都江堰市的成那游客可达121
万人次，非成都游客为317万人次。假设非成都游客屮60%,成都游客屮30%的游客会进入项目区，则可估算进入项目区消费的游客市场容量可达227万。进入项日地的游客可以分为以都江堰为过境地的游客（细分为过夜和不过夜两种）、以成都或都江堰为H的地的游客（按过夜与否细分为一口游和两口游两种）、参加在都江堰举行的会议的游客（滞留在三日或以上）、以都江堰为度假地的游客（滞留在三H或以上）、周末过夜游客、商务专项不过夜游客等八类。据现冇资料统计分析，进入项目区的游客中，过境游客约占23%,达52力人次。由于现有住宿、餐饮等功能配套不齐备，不过夜游客占87%,达45万人次，过夜游客占13%,达7力人次；以成都或都江堰为H的地游客约占总量的30%,出于同样的原因，不过夜的一口游游客占83%,达57力人次，过夜的二日游游客占T7%,达11万人次；由于项目区目前产甜供给的限制，参加会议來的游客约占总量的5%,达11万人次；度假游客约占总量8%,达18万人次；周末过夜游客约占总量14%,达32万人次；一商务专项不过夜游客约占总量20%,达45丿j人次。现有的基础游客结构显示出了进入项日区游客以项H地区为观光为主的过境地特征，过境游客超过60%；项目地区的餐饮、住宿、娱乐、会议等功能的缺失一定程度上限制了过夜游客的数量和结构比例，缩短了游客的滞留时间，因此区域开发中的功能设计为扭转游客结构比例、发掘潜在的盈利空间提供了极大的可能性。尤英强调的是，由于项口区紧邻古堰景区，据门票销售统计数据，古堰景区H前的游客已达104力人次，排除重复计算等因素，保守估计游客人数至少为90万人次，这部分游客进入天府水镇是一种必然；每年在i构桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为180万人次左右，由于拆迁，该部分游客将山一部分时间的中断。日前的休闲消费价格相对较低，消费层次较低，与建成后的景区消费有一定差距，因此，可以按现有游客的75%作为为来休闲游客的保守估计基数，即135力人次。这部分客人与古垠景区的游客交叉比例应小于20%,扣除交义部分，基数为108万人次。这两部分客人为本项目提供了一个基本的帀场基础，保证了基础的市场容量，为198万人次。如何吸引这些游客來项日区消费，或者能吸引其中的多少游客来项H区消费，则取决于项H运营管理水平的高低。此基础市场容量的存在，是区域开发可行性的前提！
二、市场趋势分析随着世界旅游组织推荐路线一一西环线（卧龙一四姑娘山人熊猫自然生态旅游线），即成都一都江堰一卧龙一小金一丹巴一康定一海螺沟一雅安一成都或者成都一都江堰一卧龙一小金一石尧石责一宝兴一雅安一成都开发成功，这条总规中为黄金品牌的线路，将增加来那江堰旅游的人数。（那江堰是莫中的一•个重耍节点。）据调查，因为机场只能上午起飞，而且组团旅游双E的成本很高。九寨沟机场的开通对都江堰的游客增加不构成威胁。按照都江堰市旅游总规，2007年都江堰市的游客人次将达576丿j人次，以后每年将按8%-9%的速度递増。年份200220032004200520062007游客人数（万）444468494520547576按照目前的比例佔算，2007年古堰景区的游客将达12（）万人次，新增游客达30万人次；根据《都江堰市旅游总规》，2007年都江堰市的游客人次将达576万人次，英中到古堰景区外英他景区的456万人次，扣除重复统计因素，按30%计算实际游客人数，即136万人；我们认为，天府水镇建设过程中（分步建设、分步开放）及建成以后，该部分游客将冇60%-90%会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得到2007年英他景区进入天府水镇的人次数为80-120万人次。据专家调杳，成都人冇休闲游的消费习惯，据调查成都人去周边郊区休闲游目前已达300Jj人次/年，不包括农家乐形式。按6%增长率保守估计，2007年成都人休闲游的人次应达40()力。本项H作为成都市休闲游憩中心(CRD)建成后，且由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中増量(100万)的一部分(30-50%),即由于天府水镇而新吸引30-50万人次左右的游客。由于项目建成后，餐饮、娱乐、住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例将人幅度提高。过境游客2()07年将超过10()万人次，英中不过夜人次将由2002年的87%下降到3()%。同样的原因，二日游和一口游的比例，也将逆转。随着国际接待区、产权酒店等项口的完成，会议和度假为口的的游客会有大幅度的增长。
三、项目建成时市场容量与游客结构在现有游幺结构的基础上，结合上述市场趋势，可以佔算2007年的项目市场容量。进入项目区的游客中，游客的构成为：过境游客约占23%,达108万人次。山于项目是以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区，对游客有很强的吸引力，过夜游客与不过夜游客的比例将扭转，过夜游客占71%,达75力人次，不过夜游客占29%,达32力人次；以成都或都江堰为口的地游客约占总量的19%,出于同样的原因，过夜的二日游游客占63%,达56万人次，不过夜的一日游游客占37%,达33万人次；参加会议來的游客比重略有增长，约占总量的6%,达28万人次；度假游客约占总量9%,达42万人次；周末过夜游客约占总量18%,达85万人次；商务专项不过夜游客约占总量25%,达118力人次。2007年项日区总市场容量达450-500万人次，过夜游客约为287万人次，比巫超过60%o整个游客结构发育成为以休闲度假为主的H的地特征，游客滞留时间长，预期消费大，为项目提供了优质客户群。2007年古堰景区的游客保守估算12()万人次，加上测算的休闲游'客108万,项目总市场容量的最低有保证基数为228万凶此，项目建成时，总市场容星的最低有保讦基数为228万，符合市场规律的基本容量为450-500万人次。项目具备了生存的廿景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性，但如何让游客在项日区消费，将客流转化为现金流，将市场容量转化为fi己的市场份额，则是项H经营管理需解决的问题。
旅游商业房地产的区域开发主题打造成都W特色休闲屮心区统-营俏，吸引注意力区域环境打造◊旅游景点◊水景观◊文化氛围o自然环境◊公共空间吸引人流，延长停滞时间功能布局安井◊餐饮◊住宿O交通◊购物◊娱乐◊游玩O公共支持系统实现消费第六章商业模式评价一.商业模式的特点本项H的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示:城市改造、城市经营z-一►政府土地、税收、拆迁政策j’招商、销房、旅游、管理收入-一—~、►区域运莒商建设投资、运营成本'-…—一1本金、利息、►银行伎琳穴冰商胡、服务、享受―一——一、,游客消费支出'j—一'租金收入1———r►房产投资者购买商铺投资'f—一"营业收入”i—•〜、经营者租金、货物、服务j—一一投资项目收入k、•Q项忖投资者投资宾馆等项冃投资'—此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的垠佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配直等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区
域的吸引力，其至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境；所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力；所设计的投资冋收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：1、增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、马家大院、宝瓶寺等游玩景点、西街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观古堰景区的游客停驻以及成都的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到47()力左右，休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。2、与周边的景区互动明确而有效：此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩都江堰景区的游客而言，西街历史保护区及水最等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项H区内进行，游客可以以此为据点，停驻儿U游玩周边景点；对在青城山度假的游客而言，此项目区捉供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上青城山及周边的旅游房地产也为项H区消解了一部分游客的住帘。通过此模式的设计，项H区与周边景区形成了共赢的关系。3、土地房产增值效应明显有序:
此模式通过旅游环境幣体打造积聚人气，选川商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项「I地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是釆用旅游+住宅房产的模式，则房产的伟价很难迅速增值，或者连成本都难以维持。4、提升环境质量：优越舒适的旅游环境是该项目的首耍卖点。此模式对环境打造的投入和环境保护耍求很高。从景观打造，水治理，绿地，广场面积，容积率，建筑风格、环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等幣体上都冇相应的规定，以做到整个环境的提升。5、滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆：从空间规划上看，开发的顺序西街一岷江休闲一期一入口区一餐饮区一岷江休闲二期一产权酒店一水利傅物馆一别墅区一国际接待区，呈现出一个闭合的环形，从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资产实力提高、现金流创造等方ifii看，项H开发顺疗;安排合理；项H拆迁和开发难度体现为从易到难。山下图可知，静态投资为16亿的项目，通过此模式动态投资为5个亿，由于投资概念的融入，在建设期项目自身就有着很好的现金流；建设期为4年，平均每年建成9万平米；使开发商的运作风险和资金风险最小化；滚动开发模式也使市场消解得到了一左的时间间隔，降低了市场风险。
6、多元主题：在整个项目区的功能划分和布局安排确泄为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支持系统Z后，对于每项功能应采用什么样的业态，市场地位的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项1-1地区内功能主题的多样性和让市场无形Z手自身选择合适的业态，合理配置资源的考虑。整个项D的商业而积29力
平米，达整个项1-1的75%,开发成木达14亿。如此人的总量血积，尽管采用逐年开发的模式，如果简单的规划出单一主题，可能让市场很难消解，而4游客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。7、投资回收结构：此模式强调区域开发的理念，在严格按照空间规划和功能布局要求，限制售价的前提下，区域运营商为国际接待区、天府美食餐饮区、岷江休闲娱乐区或产权酒店等项目引入优质项目投资者，由一•流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。商业房地产有四种模式，分别为开发商口己经营、开发商白己出租、开发商直接卖给经营者、开发商卖给投资者，山投资者出租给经营者。这四种模式分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商经营能力要求、物业管理能力要求、开发H的等方面各异，开发商就自己项H不同的要求和实际情况采用最经济的模式。如下图所示，此模式降低了区域运营商的融资难度，减少了资金成本，缩短了开发投资冋收时间：部分子项目有条件的引入优质项目投资者，迅速提升了整个区域的土地房产价值，使现金流回收周期缩短，降低了整个区域开发运作的风险；引入旅游商业房产投资者，既向房产投资者融资又使其成为稳定客流，让商业房产投资者与Z共担风险，因为如此大面积的商业房产总量，其销售存在一定此模式有可能会増加经管者的成本,如杲项n区的游客流星达到定规模,对经营者而言此成本则可以接受。
二、商业模式的弱点:1、该项H投资额度大，实际担负城市改造与发展任务，土地拆迁成木比例达52%,运营商收益与土地拆迁成本呈明显的负相关。如果维持如此髙昂的土地拆迁成本，政府不做土地补偿，开发商的收益低，机会成本巨大。2、此模式过度关注开发风险的规避，可能会损失项口升值带来的利益。建议结合运营商出租的模式，为以片的升值预留一部分空间。3、此模式对运营商的实际运作管理能力耍求很高，对人力资源耍求极高。因为开发过程中每个环节都须有专业、应变的人才协同合作，涉及的部门如环保、建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个部门关系复杂，尤其是拆迁工作的难度大。4、此模式须做好区域整体背销或子项目细节管销，因为吸引人气是项目成功的关键，而项目的主题、环境、功能等硕件都已齐备，营销成功与否关系到项目区的成败。
第七章场址条件分析一、场址位置都江堰市位于成都平原西北部边缘，隶属成都市，东为彭州、•郸县、温江相连，南与崇州市接壤，西北与阿坝州汶川县交界。随着四川旅游业和公路系统的建设发展，都江堰已是从成都到川西九寨沟、黄龙（九环旅游线）的第一站，也是成都往返川西卧龙、峰桶寨、海螺沟、康泄等地（西环旅游线）的第一/最后一站。作为九环线与西环线交汇的节点，都江堰市的区位特征十分明显。项日策划地块位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸,北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从西端的宝瓶I」、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，过杨柳河，直至建设路，与幸福商业城、都江堰市政广场为一路Z隔。项目地块处于都江堰“扇形”城区发展轮廉的轴心位置，也属于旧城改造的核心，区域地位十分明显。场址条件有明显的区位优势，但由于是城市的核心区，紧邻都江堰景区和岷江上游，建筑和人口密度大，同时又拥有特殊的文物古迹资源，开发有相当的难度。二、占地面积项n策划为四川统和实业股份有限公司委托完成，委托方与都江垠市政府部门初步达成的项冃开发而积约342亩。经过综合考虑，顾及项目的地位、开发形态、功能布局，以及与城市的互动关系等因素，342亩的占地面积不足支撑整个天府水镇的完整构架，预计项日占地面积将扩大25（）亩，即总占地约592亩。三、地形地貌气象条件属四川盆地亚热带湿润气候去，四季分明，气候温和，雨量充沛，常年温度在1——22摄氏度之间，年平均气温15.2摄氏度，年均无霜期269天，以候均
温划分四季，春、夏、秋季各为85天、93天、77天；平均H照温1024.2小时，平均降水量1222.1mm,主导风向为西北风，平均风速1.1米/秒，降雪期44天，降霜期96天。优越的口然条件是木项H成功打造“生态城市型文化休闲中心区”的基木前提。Hi.工程地质水文地质条件都江堰市在地质构造体系上，为龙门山构造带的屮南段，属华夏构造体现。位于扬子板块最两边缘合青藏板块最东边缘的结合部，跨成都平原与龙门山地区两个不同口然地理区，在地史上是一个继承性长期活动的断裂带。地势西北高、东南低。高山、中山、低山、丘陵和平原呈阶梯分布状，比例为山地54.32%,丘陵11.47%,平原34.21%0境内垠高峰为虹口乡光光山顶，海拔4582米；最低处为南端沿江清凉村，海拔592米，相对高差3900米。都江堰市有岷江及其七条支流穿城而过，水利资源丰富，为当地开发建设的—•大资源优势。开发区内可能存在断层、滑坡、泥石流、砂土液化、不良地基等不良工程地质状况，在论证具体子项H时必须根据具体场地工程地质评价资料选择建筑抗震冇利区，对建筑抗震不利区和危险区采川相应的防治措施，确定建设的详细内容。对国际接待区的温泉项日，须进行地质水文勘探，如不能找到温泉可考虑人工温泉取代。五、征地拆迁本开发区的征地拆迁难度极大。项目地块内的建筑密度较大，基本为建于二十枇纪七、八I•年代的居民楼、机关单位、商业及公共建筑，建筑档次较低。项H拆迁量人，迁移人口较多。在征地拆迁过程中须协调好各种社会关系，安排好具体的执行步骤。六、交通运输条件都江堰市是九环线和四环线旅游通道的枢纽，有铁路、公路为成都相连接。都江堰市范囤内交通运输方式山公路、饮路、水运三种方式组成，其中公路运输在整个交通运输重占•主导地位。公路有成都一阿坝公路（213国道），成灌高速公路，大三线、青城支线等。铁路有成灌铁路等。
交通运输条件可以满足开发区的人流、物流容量耍求。七、水电等供应条件都江堰市的供电电源分为成都电业局属都江堰电业局（大网）和都江堰电力公司（小网）两个单位供电。人网以220KV、110KV高压输电、小网则由110KV、35KV高压输电。供电可以满足项H要求。供水主要山城区自來水系统提供。自來水源为岷江渗透水，有自來水厂二座,口供水可达9万立方，可以满足开发区的牛活、商业、水景的用水需求。八、环境保护条件都江堰城城区面积19.93平方公里，经四川省绿化委员会考核，绿化覆盖率31.58%,通过验收，并获得“实现全而绿化县（市）”称号。全区森林绿化覆盖率达53.7%,居全成都市第一。青城山一都江堰保护区内森林覆盖率达95%以上植被覆盖率达98%以上。但都江堰市城市生态环境的建设力度不够，城市绿化覆盖率仅为29.95%。大气环境总均值良好，地面水环境质量指标达国家三级，声学环境规划区达标率为100%、城区未超过国家二级标准，降水无酸雨，地表水质居四川省第一,降尘年均值未11.52吨/平方公里•月。大气污染以交通稠密区为重，原因为城区内车流量明显增加，导致区域环境质虽变化。与发达地区和其他旅游城市和比，环保资金投入存在不足。总体來说，由于都江堰市所具有的优越白然环境条件及有限度的人类经济活动受到控制的污染物排放，环境保护条件良好，在开发时环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使舟。第八章工程工艺要求及方案选择一、本项目主要建筑物及设施配置依据园林行业标准规范及法规政策适用书国家有关建筑设计规范及施工验收规范旅游开发总体规划地质勘察报告
详见下例附图1、天府水镇功能布局图2、天府水镇交通系统概念图3、天府水鎮水景绿化概念图项目总体规划方案山于了项目没冇细化，只能做幣体估算，就高低、层次、建筑高度、密度、地下停车场、建筑风格、水景安排、园林绿化、水台建设、水利博物馆、宾馆等做初步设计和估算。项目总体不存在实质的技术难度，在未做规划之前，无法做到项目细化，只能靠经验的比例水平确定。在进-•步招商过程中，建筑考虑招商要求，在具体设计中考虑。体量规模上初步计算出游憩型项U,其他则按房地产建筑耍求。建筑风格只能确定为以川西古民居为主体的仿古建筑风格。山于地质状况、资金安排总体不成问题，不存在备选方案问题，木研究报告只涉及到总休比例确定的问题O三、建筑方案天府水镇作为世界文化遗产的延伸，成都的SCRD特色休闲中心区，设计时，我们控制了建筑密度与容积率。就毎一个功能区而言，依据其与都江堰景区的距离、地块功能、周边景观及广场绿化安排等伏I素，设计了和应的楼层数、建筑密度、容积率。从而形成了从都江堰景区到建设路Z间逐渐升高的整体结构。由此产生了错落有致、疏密有序、远近有别、均匀造景的布局效果。估算表以项II地块全部拆迁为前捉，根据功能分区，估算各项H所需使用的土地面积，总计约为332600平米；在按策划各项日所需的建筑密度计算其占地iflj积，总计约为141900平米；得出总建筑密度为0.43,低于50%,较为合理。西街保护区和玉仝山别墅区的建筑平均控制在两层半内；所有建筑均采用重檐式建筑，在建筑而积上休现为由下到上每层递减；每个项目按建筑而积与土地
面积计算容积率；汇总后整个项目的建筑面积为380400平米；得出总容积率为1.1,与周边环境和谐。分区上地面积建筑密度占地面积容积率二以…:层四层五丿於总建筑面积别墅区238920.371680.871687168358417919西街区432500.521625L021625108131081343250岷江休闲区一期466900.6280141.72801422411168088404280178439岷江休闲区二期166750.6100051.71000580046003400228014天府美食城400200.6240122.1240121921014407960567234入口接待区100050433643363302226840010305产权酒店266800.6160081.8160081280696056403320248024国际接待区533600.45240121.4240121921014407960567234水利博物馆6670166703.06670533640022668133420010水台10000文庙广场13340博物馆广场8004夜啤酒广场10005入口广场3335小计幸福路扩建9000沿江扩建6000小计59684合计3325960.431418491.1380429美食城地下停车场24012国际接待区地下停车场24012合计48024主要技术经济指标占地血积：141849平方米建筑密度：0.43总建筑面积：380429平方米容积率：1」停车场面积：53694平方米绿化、广场面积：44684平方米
第九章环境影响评价本开发项目本身没冇产生“三废"的工业建设，环境保护主要致力于解决城市化过程中的污染问题，实施了相关环境保护措施后，项目的运营不存在大的污染环境问题，如果保护措施到位，项目建成后环境将比优于目前的环境，在进-步的规划时必须坚持此原则。由于具体项FI还需进一步论证，涉及到上下水、城市卫生系统等具体问题，须在城市规划屮进一步细化，现有的状况不会存在太大危害。一、影响环境因素分析1.可能产生的固体废弃物污染本区域开发项口的建设施工过程中可能产牛一定量的垃圾。开发区建成后，美食餐饮区、岷江休闲区、入口接待区、国际接待区、产权酒店等将会产生大量生活垃圾，如处置不当将对周边的环境造成污染。2.可能产生的废水污染美食餐饮区及岷江休闲区的餐饮、产权酒店等的住宿会产生一定的商业废水和生活废水，处置不当会对环境造成污染。3.可能产生的噪音污染由于开发区建成后，整个地块的人流、物流、车流等将显若增加，因此噪音污染将加人；白天开发区外环的车流噪声较人，国际接待区的夜间娱乐场所的噪音污染较为严重；二、环境保护措施本着保护与开发并重、可持续件发展的原则，针对以上影响开发区周边环境的因素，应釆取下列和应的环境保护措施:
1.固体废弃物污染治理实施社区内垃圾的集屮、分类处理。由物业部派专人负责及时清扫、分运、冋收垃圾，对环境不会造成污染。城区有9个垃圾中转站，生活垃圾必须拉到徐渡垃圾处理厂，否则对地表水、地下水、环境空气和环境景观造成严重影响。整个项H设计的游客容量为口均接待游客人数为200()人次，针对游客可能产生的生活垃圾，须增加垃圾箱、环保设计测所等环卫建设。垃圾处理费每年为20万元。2.生活污水污染治理严禁滨水各类建筑及设施直接向水中排放污水，对所有的污水进行处理达标厉才能排放或重新利川。污水处理费毎年为18万元。3.大气环境保护山于开发区内设计采用步行系统，电瓶车、黄包车等，机动车沿外环行驶，停车场设计充分，不存在交通拥挤状况，提高了机动车的行驶速度，减少了机动车的怠速次数，减少了汽车尾气屮污染物的排放量。美食餐饮区和岷江休闲区等必须使用清洁能源，改造落后的燃烧器具和燃烧方式，控制生活汕烟使城区汕烟净化率达90%o4.水环境保护为保护都江堰的水环境，确立不动河堤、不排污的原则；所冇餐饮废水必须经过处理后才能排放；科学、适度地利用犬然水资源，采用雨、污分流的排入机制，景观用水应形成内部循环系统，过滤净化肩达到规定标准，方可排入河渠。与政府相关部门合作建设污水处理厂，生活、生产污水排入城市排污管网系统。加强屮水的利川，如园林灌溉等，做到节约用水。所有供水及净化系统需保障技术上可行。具体的水处理设施、给排水须在城规中进一步细化体现。
5.生态环境保护改善城区生态环境，形成都江堰城市生态的全新定位。设计、建造大而积的绿色景观，纳入都江堰市生态环境建设和保护工程体系，保证植物的多样性，与玉垒山及都江堰景区共同成为城市的绿肺。6.整体环境视觉空间保护措施策划文本中设计了水景观、五大广场、建筑风格上强调与景区环境的和谐、建筑布局上高低错落有致、人面积的绿色景观，整体环境视觉空间良好。幣个项1-1所选用的植物品种，垃圾箱，环保厕所，广告灯箱均以不破坏环境视觉空间为原则。供电、通信工程的架空电力、电信线缆在走向及布局上，要综合考虑对环境整体视觉空间的影响，在技术可行的情况下，应优先采用埋地敷设的方式。三、环境保护设施与投资项日区内拟再建一座城市污水处理厂，投资为250万元，拟寻求政府补贴。增加公厕及垃圾箱等，投资为50万元。整个项「I环境治理保护所需投资达300力，环保设池运行费用为每年约为38万。原先都江堰市是单中心发展的城市格周，容易导致屮心区域环境的不断恶化，不利城市生态环境改善。天府水镇的开发，将有效改善城市人口分布现状，缓解门城区的人地矛盾，冇利于城市生态环境质量的捉高。增加城市绿地而积，改善城区牛态环境，形成都江堰城市生态的全新定位。在项H的建设和运营过程中，还应加强环境保护工作的口常教育耳培训，加强宣传，提高当地居民及外地游客的环保意识，鼓励环保行为。制订并公布具体的坏境保护工作细则，安排好开发区内的垃圾收集、污水处理工作等日常的环境卫生工作并由管理部门负责监测。项日投入运营后，进行ISO14000环境管理系列标准和环境标志认证。大幅提升都江堰水生态城市、最佳人居城市的地位。
美化岷江周边环境，不仅做到对岷江及杨柳河的水体保护，更将通过科学技术手段推动解决都江堰水环境质量下降的问题。投入资金进行城市污水处理、排放的研究和设施建设，解决环保资金投入不足的问题。
第十章安全消防一、危害因素及危害程度分析整个项目区域内以商业建筑为主，乂有历史保护区在域内，消防安全工作尤为重要。侧垂点主要为建筑设讣时注意消防的可进入性、建筑的消防设施配套、以及H常的消防安全工作尤英是夜间娱乐的消防。二、安全消防设施项冃开发时应依据城市消防安全布局规划。规划相当的公共绿地，各种防护绿地、广场、社会停车场等的建设，并与通畅的道路系统相连接。尤其耍保证西街文化保护区的道路畅通，并使保护区周用留冇空地，作消防救火的操作场地。城市新建建筑应以一、二级耐火等级为主，限制三级耐火建筑，美食餐饮区、人型商场、旅游景点、娱乐场所等重点防火单位必须按规范要求设置内部消防通道，并留岀消防车扑救火灾的操作场地。消防给水规划：主要依靠城市给水系统及部分单位的自备水源。城市消防给水标准按规范耍求，采用同一时间发生火灾两次，一次灭火用水重为55升/秒，消防历时2小时计，消防用水为792吨。区内建筑室外消火栓用水M30L/So•室内消防栓用水M15I7S,自喷川水量30L/S,该区内DN200室外消防给水环网，并在主耍建筑物内设40()立方米消防水池。—般商店及公建内设消火栓系统。酒店及大型公建内设消火栓系统和自喷系统、自动报警系统。地下停车场设消火栓系统和口喷系统、口动报警系统及防排期系统。
第十一章组织管理、人力资源管理一、组织管理构架天府水镇将按照“政府监控，市场运作，公众参与，各得其所”的原则，实行政府指导、监侪下的开发商管理责任制。山于天府水镇涉及面广，因而在政府方面，将完善高效的决策、协调机制，明确国家所有权、地方政府管理权、投资开发商经营权分离的机制，山都江垠市领导直接负责，各部门机构积极配合，建立统一的项目管理机构，统一管理环境、资源、设施等内容，避免产生跨部门协调的多头问题，实行产业化扶植。同时，山项H管理机构负责，代表地方政府协调与开发商的关系，营造良好的投资环境，并对投资开发商进行实时监督，使其投资开发能够保持良好的市场运作。在项目运作屮，四川统和实业股份有限公司公司将承担区域开发商、项目投资商、经营管理者的多重角色，因而将建立相适应的组织管理体系。根据效益最人化原则和多元化战略对组织结构的要求，结合现冇的公司架构，四川统和公司将全而实施集团化管理，为天府水镇构建合理的母体，把目前的组织结构由垂点管理的层级制逐步改造为垂直管理与扁平化管理交叉的事业部制，即在统一的集团管理下，各爭业部负责具体事务，形成集团事业链。就天府水镇而言，将建立“一级法人，二级管理，三级核算”的结构，在母公司四川统和公司的一级法人制度下，成立天府水镇股份公司，作为二级公司，负责天府水镇开发运作的各项工作。在天府水镇股份公司的二级管理下，实行三级事业机构的管理责任制。三级事业机构包括三种类型，笫一类是事务部门，山公司直接管理，不具备独立的财务核算能力，第二类是核心业务部门，通过成立三级公司，自主管理，独立核算,成为公司的核心利润空间，第三类是延伸业务部门，以三级公司的形式，成为公司的成长利润空间。第一，事务部门成立事业中心，直接对公司负责，包括行政中心、人力资源中心、财务中心、市场开发中心、招商中心、安全中心、后勤保障中心等。
行政中心直接对总经理负责，负责董事会、总经理办公室的口常工作，公司制度制立与执行，处理与政府管理机构的关系，各部门间的沟通、协调、监怦等申务，并进行消费者投诉管理；人力资源中心负责整个天府水镇的人事制度安排、人才库储备管理、人力资源管理等；财务屮心负责公司财务总核算、制订财务计划、融资还贷事宜、财务分析考核、对各分公司的财务进行审计监督等；市场开发中心负责市场和木公司商业信息、数据的收集调研，以及专题调研,为管理层提供决策依据，负责招商宣传，引入、接待公司相应项目的合作/合资开发伙伴、知名商户等；安全中心负责整个天府水镇的安全保一卫和消防等工作；后勤保障中心负责公司员工的日常牛:活安排，以及消费者的应急服务，如医疗服务、幼儿托管服务等。第二，在项目开发运作至一定阶段后，围绕核心业务，成立具有独立核算能力的三级公司，直接对天府水镇股份公司负责，进行具体业务的操作，包括旅游发展公司、房地产开发公司、酒店/餐饮实业公司、物业公司等。旅游发展公司负责西街历史保护区、中国水利博物馆，以及岷江商业休闲娱乐区中口主经营的娱乐休闲项耳的开发建设，负责项H经营、服务、文物建筑看护、旅游商品开发等业务，并负责协调公司与区内居民的关系，对其进行适当资助和素质培养；房地产开发公司负责天府水镇商业地产、产权酒店、別墅的开发建设、项目招商、房产预售、销伟等业务（与市场开发中心的相关事务达成合作）；酒店/餐饮实业公司对公司投资的相关项耳进行开发运作和管理经营服务；物业公司负责整个天府水镇公共设施、工程设备、文物建筑的维护保养，负责水电供应，进行停车场管理和商铺出租管理，为别墅小区和产权酒店提供物业服务，并负责整个区域的口常清洁工作。第三，在具备一定条件后，向上游和下游延伸核心业务，扩大利润空间，并构建动态价值链。因此，在公司管理下，成立单一业务型的公司，对天府水镇股份公司负责，与核心业务公司达成合作，包括物流公司、交通服务公司、广告公关公司、园林绿化公司等。
物流公司负责天府水镇所冇供给品的采购、仓储和配送，实行集中管理，通过规模化运作，进行招标采购，以降低成本；交通服务公司负责天府水镇自用/运营车辆的保养和经营性服务。广告公关公司负责天府水镇和各项目的形象系统设计、品牌管理，负责各项目在招商和营销屮的策划、广告制作与发布、公关宣传、旅游纪念品设计，以及各类营销活动、公关活动、节事活动的策划，并协助执行。园林绿化公司负责天府水镇的景观配置、口常养护、节事活动景观配置等。这些公司在与平级公司、部门发生财务关系的同时，通过提高业务竞争力，利川詁牌优势和集约化经营的优势，在天府水镇外寻找业务伙伴，进行业务扩张。另外，天府水镇股份公司还将采取收购或控股的形式，将一家旅行社纳入公司组织管理体系，与外部的景区、.旅行社、交通公司、金业'客户等建立业务合作关系。上述三类机构实行总经理/总监负责制，直接对天府水镇股份公司负责，具体承担各口申业领域工作，以行业竞争力为核心，打破了地理/项日界限造成的功能分割，如不同功能区的物业管理划归一个物业公司运作等等，从组织管理结构上，将天府水镇视为一个整体，形成战略管理的垂直化和策略管理的扁平化，以此达到信息的有效传达、决策的有效贯彻，通过集团化组织、集约化运营，提高了各公司、部门的核心竞争力，更保障了天府水镇区域整体的高效管理。初步估计肓接就业人口达750人。
天府水镇股份公司事业中心核心业务公司延伸业务公司二、人力资源管理在公司的宏观发展战略指导下，实施人力资源战略，通过一套行Z有效的机制来制度化地建立、健全人才库，以支撑资产经营和跨行业扩张。1建立人力资源战略控制组织：为保证天府水镇总体发展战略能够在人力资源管理战略中得以实现，其内部将有相应的控制组织。即在董事会的监督下，完善职业经理人制度，山总经理负责，以人力资源屮心和行政屮心为核心，由三级业务公司最高管理人员和來自公司外的咨询管理顾问共同组成人力资源战略控制组织，直接对四川统和实业股份有限公司决策层负责，明晰天府水镇股份公司的人力资源管理理念，确立管理方针和政策，制定管理规划，并为人力资源中心的相关工作提供支持，如提供培训支持等。2构筑相适应的人力资源管理模式:
循序渐进地导入现代企业人力资源管理体制，以统一管理、滚动发展、内力驱动的方式构筑健全的人力资源管理模式。现代企业人力资源的管理模式要求对“人性”有深入的了解和理解。作为生产型耳服务型兼顾的集团化公司，天府水镇股份公司将以“顾客第一，员工第一”的联动管理模式，强调“以人为本”的动态管理，避免出现工业化组织的静态管理问题，继而以“管理人”达“管理物”、“管理事”的目的。3设立人力资源中心：由总经理直接负责，建立人力资源中心，进行企业整合型的集中管理，以开展人力资源的获取与整合、保持与激励、控制与调整等，重点抓人才库管理、岗位职责怦导、绩效考核、培训开发工作，并与财务屮心配合，完善、实施薪酬制度管理，充分体现“认识人性、尊重人性、以人为本”的工作本质。4构建立体化的人才库：制定健全的优惠政策，通过金业内部调配、定向培养、対外招聘、高等院校接收等方式，构建涵盖多学科的立体化人才库，包括旅游学、金融学、经济学、管理学、会计学、建筑学、工程学、景观学，以及房地产、酒店、会展、物流、物业管理、市场营销、商业贸易、广告公关、文化艺术、环境保护等多方面的专业人才。同时，积极寻找“外脑”专家，稳定顾问队伍，在项目规划设计、资本运营、管理咨询、培训顾问等方而建立战略合作伙伴关系。5制度设计与机制健全：由于天府水镇股份公司是一个三级核算的集团化公司，因而在人力资源管理制度和机制方面，既耍结合各事业机构、各岗位的工作特征，有针对性地设计、执行完善的管理制度，也耍充分贯彻利益共同体的意识，健全管理机制，包括沟通机制、激励机制等，通过协调内部良好的人际关系，维护公司的整体利益。在制度设计方面，主要包插职业经理人制度、人员选聘录用和人才界动制度、人力资源培训与开发制度、绩效考核制度、薪资报酬与奖金福利制度、员工参与管理制度等，形成“人才库管理一人力资源开发一绩效考核一薪酬管理一人际关系一企业精神一核心竞争力”的人才价值链体系。
6实施人才开发策略，创建学习型组织：引进建制培训，制定、实就人力资源培训与开发计划，采取的方式包括企业内训、外部引进培训、互助培训、短期集训、假期培训、定向培训等，通过管理素质、服务素质、外语素质以及行业技能等的全面提升，建立与市场接轨的专业人才队伍。天府水镇股份公司作为产业整合型的公司，面对内部不同的事业机构，将实施有所侧重的专业培训，同时，由上下游关系机构的专业人员担任培训专家，进行交叉培训，使每个员工都能对与本职相关的领域有所认识，以加强之间的关系,并成为全而型人才。作为一•个整体，公司将打破管理层与员工层，机构与机构Z间的局限，进行全员性的拓展训练、内部营销训练、员工关系训练、充分授权训练等，以增强企业的向心力，另外，适当导入自我申报制度，职务\岗位轮换制度等，进一步提高团队精神。注重人才开发培训与激励机制的结合，在创造外部条件的同时，提高终身学习的内在驱动力，构建学习型组织。天府水镇中将有较多的居民和流动人口，尤其是在西街历史文化保护区内，这些人也属于天府水镇股份公司人力资源管理的范畴。因此，公司将与政府部门和相关机构积极配合，进行必耍的全民素质教育，提高当地居民和流动人「I的素质和观念，使毎个人都能体现出良好的主人翁精神。
第十二章项目总投资估算一、投资估算依据1、园林行业标准规范及法规政策适用书2、国家有关建筑设计规范及施工验收规范3、四川省概算指标二、建设投资估算方案一：按高拆迁成本（200力元/亩），项目总投资为160401Jj元，其中，固定资产投资为154547万元，流动资金为626万元，预计建设期四年。方案二：按普通拆迁成本（120万元/亩），项目总投资为120066万元，其中,固定资产投资为118595万元，流动资金为626万元，预计建设期四年。说明：因本金限制，陶个方案屮均以国际接待区引入项目投资者方式运作，故不包括此子项日的投资估算在内。三、投资估算表项目建设投资估算汇总表一拆迁成本按200力7由情况下:项目总成本（万元）1、拆迁840002、土建334702、］普通土建281882、2地F室土建52833、国际接待区装修配置4、产权洒店38425、水利I專物馆60036、旅行车停车场1137、民俗客栈装修配置11258、夜啤洒广场3009、古垠水台130010、博物馆广场240
11、入口广场10012、文庙广场20013、水治理与循环技术60014、莫他水景观及小品200015、别墅装修及其他143416、综合报建费用156617、市政配套费用187918、总平费用（道路、绿化、市政管网）501119、规划设计费用1253总投资14443620、项冃管理费用361121、建设期财务成本585422、不可预计费用433323、营销推广及公关费用2167合计160401项目建设投资估算汇总表二:拆迁成本按120万/亩情况下:项目总成本（万元）1、拆迁504002、土建334702、1普通土建281882、2地下室土建52833、国际接待区装修配置4、产权酒店38425、水利博物馆60036、液行车停车场1137、民俗客栈装修配置11258、夜啤酒广场3009、古堰水台130010、博物馆广场24011、入口广场10012、文庙广场20013、水治理与循环技术60014、其他水呆观及小品200015、别墅装修及其他143416、综合报建费用156617、市政配套费用187918、总平费用（道路、绿化、市政管网）501119、规划设计费用1253
总投资11083620、项目管理费用277121、建设期财务成本147122、不可预计费用332523、营销推广及公关费用1663合计120066分年投资计划表一：表一：（拆迁成本按200万/亩情况下）建设期为四年。01234累计投资额6262780062294604209262160401比例0.4%17%39%38%6%100%表二：（拆迁成本按120万/亩情况下）建设期为四年。01234累计投资额6262054146161465126225120066比例0-5%17%38%39%5%100%
第十三章融资安排一、都江堰项目的融资来源都江堰项n的融资可以采用以下儿种方式：1、从银行借款，进行负债经营在我国目前的市场情况下，银行贷款始终是企业生产经营所需外部资金的主耍來源。在都江堰项日所需资金庞人的情况下，获得银行资金的支持必不可少。但是，在目前对都江堰项目仅处于策划起步阶段，而且银行贷款属于货币市场融资，多是屮短期，很难获得长期贷款。因此获取银行资金需耍四川统和公司的实力和都江堰项H本身的优质作保证。2、引进战略投资者，实现共同发展都江堰项目的开发是一个长期的、系统的整体规划过程，在都江堰项目开始启动时，考虑引入有盈利能力的优质战略投资者加入，使项目较为迅速启动运作，共同来把这个项h做好做大。引入战略投资者可解决短期现金流的不足，迅速实现都江堰项目的启动，化解和分散了一定的风险，使股份公司股权结构完善合理、运营规范健康。引入战略投资者固然优势很多，也要注意到h标的战略投资者存在很多不确定性，并H随着投资者的引入，统和公司必须出讣部分股权，经营管理上可能更多会有战略投资者的考虑。同时即使引入了战略投资者，只能解决短期资金需要，不可能长期满足都江堰项目开发建设的资金需求，I大I此仅仅是都江堰项H开发运作的一个辅助资金渠道。3、发行企业债券，从债券市场融资采用发行企业债券來融资也是可以选择的融资途径，因为发行债券有很多优势：A、融资规模大、时间长。发债规模可达数亿元以上，很适合本项目的需要；B、增强了持续融资的能力。发行债券可以为都江堰项目创造一种持续融资的能力；C、债券融资成木低。•与银行贷款相比，债券由于屈于肓接融资。据测算，债券融资成本普遍低丁•银行贷款。日询，相关管理部门止在修订1993年出台的《企业债券管理条例》，新条例将淡化企业债的行政管理色彩，利率水平将实现一泄程度的市场化，并放宽企业债
券募集资金的使用限制。H前的利率相对前几年已经非常低了，如果修订的《企业债券管理条例》能实现，应该是发债为项目融资的好时机。4、釆用信托方式融资随着国家对信托公司的规范、一法两规的颁布实施，依靠信托融资也成为一条可行的途径，其实施效果耳发行债券很相似，融资成本相对较低，但融资额度山于受《信托投资公司管理办法》所限，融资额只能部分满足都江堰项日的资金需求。自去年以来，已冇相当数量的城市基础建设项II采用资金信托计划来融资，如：上海外环隧道项「I、北京CBD项目等。都江堰项目本身也包含有市政建设的成分，采川信托方式融资是完全可以的，不存在任何障碍，当然前提是地方政府的大力支持。5、招商引资，引入优质的项目投资者。在严格按照空间规划和功能布局要求，限制售价的前提下，区域运营商冇选择的对国际接待区、天府美食餐饮区、岷江休闲娱乐区或产权酒店等项日进行招商引资，釆用灵活的方式引入优质项H投资者，由一流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。6、谋求收购上市公司，实现借壳上市四川统和公司通过在资本市场上收购，拥冇一家上市公司的控股权，然后利用反向收购方式，注入都江堰项日的相关业务和资产，达到间接将该项日上市的日的。在买壳问题上，可以从1川川统和公司整体战略出发，考虑行业的横向和纵向整合。横向联合是指同一类別公司的幣合，如连锁酒店集团；纵向联合是行业上下游产品Z间的联合，如景区、旅行社、酒店Z间的联合。这种整合有利于信息、服务、管理的传递，减少成本。7、谋求培育公司逐步上市根据都江堰项H的具体情况，建议成立关于都江堰项日的股份有限公司。在都江堰项1-1规划建设中，不断将已建成的资产、项目置入其中，以酒店、物业管理
和房地产等收入作为股份公司的主营业务收入來源，在不断开发旅游资源项H的同时，培育新的利润增长点，在股份公司培育成熟，达到证监会关于盈利耍求等发行股票标准后，通过公开发行股票，实现肓接上市。但思股份公司从设立到最终发行上市，需要经历的时间比较长，时间成木较大，都江堰项目建设规划所需资金短期内难以得到满足，项目很难在短期内启动运营。一旦能够借助上市的形式引入发达地区以及海外资金，就会在投资者中产生影响并辐射到相关地区，将局部地区的产品开发变成社会各界关注的焦点，对公司和整个都江堰市形彖塑造和促销推广的影响将是氏期和深远的。二.都江堰项目的融资流程构想针对上述介绍的都江堰项目采川的融资方式，根据都江堰项目拟采取的开发运作进程，对都江堰项目的融资流程作如下考虑：都江堰项目基本的融资流程图:战略投资者银行借款一＞都江堰项目开发阶段第一期时还处于企业发展周期屮的幼稚期，尚未形成盈利，此时依靠发行债券或者股栗来为本项目融资，是显然行不通的，不可能获得主管部门的批准，因此木项日在此阶段，可取的融资方式是银行贷款，战略投资者也町以是辅助的资金來源途径，但不应该成为主渠道，一则此时引入难度大，二则潜在损失过人。待木项II开发阶段第二期能够实现现金流，开始实现盈利后，就可采取多种方式融资了。如果可行，采用信托凭证或债券融资要比银行借款方式融资成本更低些，资金使用更灵活些，出于全局、战略考虑，项目仍需要银行借款的支持，但可以不再成为融通资金的主渠道。股票市场有很强的资本集中功能，短时间内可以迅速筹集到长期使用的资本，同时没有还本付息的压力，不构成对发行公司直接的硬约朿，好处是不言自
明的。如果都江堰项目经营平稳、盈利能力突出，达到了发行上市的标准，证券市场融资无疑是最佳途径，这包括直接培育上市和借壳上市两种方式。上市后，只耍经营状况良好，融资平台会更广阔，融资手段会更多。三、关于未来上市的主体1、以日前四川统和实业公司为未來发行上市主体四川统和实业公司木身已是按照《公司法》设立的股份有限公司，建立了符合法律规定的股东大会、董爭会和监爭会以及相应的股东大会、董事会和监爭会的议事规则，不存在改制的问题。按照证监会《关于在上市公司建立都立董事制度的指导意见》，上市公司应当建立独立董事制度，并在董事会成员中不少于1/3,因此若以四川统和实业股份有限公司为上市主体，那么现在可以着手准备独立董事事宜。就H前对公司情况的了解，m川统和实业股份有限公司的控股股东为口然人，其无其他经营类似业务的行为，因此，不存在人员、资产、财务、业务、机构分开和同业竞争的问题。按照目前公司的悄况，暂时抛开对经营业绩的硕指标,如果公司设立合法、股权设置与转让合规、产权明晰等（由于缺乏对公司相关资料和深入调查了解），公司在发行上市的主体资格上不存在任何法律障碍，经过为期-年的辅导，完全有资格被推荐发行上市的。2、设立新股份公司为未来发行上市主体以实施都江堰项Id为主营业务，成立由四川统和实业股份有限公司控股的股份公司，作为都江堰项H的融资窗口，也是可行的选择之一。这样做的好处是从开始就可以完全遵从上市公司的要求来规范公司，做到公司设立、股权设置和转让、增资扩股等方而合法，股权结构符合规定，产权关系明晰，可以建立与控股股东及其关联方规范的关系，可以建立完善的内部决策和控制制度，有效避免同业竞争，减少和规范关联交易，做到主营业务突出等。因此如果采川新设股份公司作为发行上市丄体，不仅町以做到四川统和实业対莫完全的控股，便于以后的资木运作，而11以规范清晰的公司发行上市，增加通过审核的可能性，减少了辅导期的工作量，也减少了对统和实业口身信息披露或暴露。此时,最重耍的就是新设公司的经营业绩，也就是都江堰项U能否实现盈利、何时能够实现盈利、盈利水平如何。
3、海外上市随着我国讦券市场规范化、市场化、国际化改革的不断推进，海外上市也是可行的融资途径，目而证监会已经取消了赴港上市的无疑义函，海外上市的大门会越來越宽。同样，作为本项口融资主体，可以选择四川统和实业公司，也可以选择新设股份公司。在「I前都江堰项11策划起步阶段，借款利息的现金流对本项目和四川统和公司和都江堰项目构成了一定现金负担和经营压力，不仅会影响项目的继续发展厉劲，対继续从市场上融资也极为不利，因此在项目刚刚启动时，投入资金应以四川统和公司口有资金和银行借款为主，尤英是在当前“周止毅事件”使得各银行严格控制信贷的情况下，◎有资金的投入显得更为重耍。随着项Id能够止常'的经营并开始盈利，此时可选择引入外部资金的形式和渠道可以多样化，而并不一•定局限在银行借款上，可以从融资成木、融入资金使用的灵活性以及资金的滚动使用上综合考虑，为此建议：在都江堰项n开发运作的不同阶段，采取不同的融资方式。根据策划方案报告，都江堰项目总投资23亿元人民币，从项目启动至项目建成耍5年以上的时间，大致可以分为儿个阶段：开发期、产出期、盈利期、平稳期。开发期：是都江堰项目开始启动，基本以拆迁、建设为主，项目尚未开始营运，尚不能产生现金流，主耍是资金的投入；产岀期：是都江堰项II中的局部项H包括休闲娱乐、餐饮等开始营运，冇现金流冋收的阶段；盈利期：是都江堰项目有更多的现金流入，能够产生盈利的阶段；稳泄期：是祁江堰项目经营良好、运营平稳，有稳泄的现金流，可以实现项
冃持续性滚动开发的阶段。外部资金来源：稳定期银行借款为辅助综上，在都江堰项目开发启动阶段的资金來源应主要源于四川统和公司H有资金和银行借款，目前由于国家房地产信贷政策有所改变，加之周正毅事件対房地产、银行业影响很人，四川统和公司投入白有资金对于能否融入更多资金非常重要。同时考虑到项H刚刚启动，产出冇限，银行借款的利息支出不宜过人，此阶段银行贷款最好控制在50%以内。
第十四章财务预测及评价本财务评价和预测的询提：1、整个项目的建设实行滚动开发，假设所有商业房产分三年销售。2、第五年旅游人数470万人，以每年200日的有效利用时间计算，H均游客约2350人。带格式的：缩进：左侧：-0厘米,悬挂缩进：.o.oi字符，编号+级别：3+编号样式：一,十，百…+起始編号：1+对齐方式：左侧+对齐位置：1・48厘米+制表符后于：2.75厘米+缩进位置：2,75厘米，制表位：不在7.43字符一、拆迁成本估算按现在区域经营商统和公司摸底资料，平均拆迁成本达20（）万/亩。天府水镇占地约592亩，英屮位于玉垒山（都江堰景区一部分）的东、南麓，岷江内江北岸，北至文庙山街北端的文庙山山谷之中，向南隔江与离堆公园（都江堰景区一部分）相望，从两端的宝瓶口、西街、玉垒山公园入口，沿幸福路向东，杨柳河以北的拆迁山地而积达320.8亩，拆迁房屋总而积达265486平米，户数达3308户，其中住宅房屋面积达128800平米,商业房屋面积达55380平米，其它房岸面积达46165平米。杨柳河以南地块约20（）亩。二、商业房产销售估算1、商业房产销售收入如下表所示，我们参照了都江堰商业房产市场、成都周边商业及景观休闲很游房产市场的现实情况，结合本项目规划的整体价值提升，考虑市场成长因素，对销伟价格以价格区间的方式进行估价，并计算屮值。商业房产包括：岷江休闲一期（沿内江滨江、幸福路西侧的休闲区域五层）、岷江休闲二期（杨柳河以北、幸福路以东的休闲区域四层）、西街历史保护区（两层半）、天府美食餐饮区（四层）、入I」接待区（汽车站及超市三层）、产权酒店（一层为一级商钮、二至五层为酒店住房）。英中一级商铺为11万平米，单位售价在900（）元/平米以上，屮值收入为1」亿元；二级商铺为6万平米，单位售价在3500元/平米以上，中值收入为2.1亿元；三级商铺为6.9力平米，单位售价在2000元/平米以上，中值收入为1.3亿元；产权酒店共1700个房间，以产权出让，项目方经营，业主享受年底分红的方式运作，单位售价在3500元/平米以上，产权转讣收入可达1.2亿元;别墅区近70栋别墅，单位售价在8000元/平米以上，中值收入为1.6亿元；所有销售房产而积为29
力平米，销售收入达16亿元至19
亿元，中值为约18亿元。项目位置面积（平米）低单位价格（元/平米）高单位价格（元/平米）收入1（万元）收入2（万元）中值一级商铺岷江休闲区一期-楼280141000012000280143361730815岷江休闲区一期二楼747012000140008964104599712西街历史保护区一楼216251000012000216252595023788岷江休闲区二期一楼100059000100009005100059505天府美食餐饮区一楼24012900010000216112401222811产权酒店一楼商铺16008900010000144071600815208入口接待区一楼43361000012000433652034769合计111470107961125253116607二级商铺岷江休闲区一期二楼1494135004000522959765603岷江休闲区一期三楼560335004000196122412101西街历史保护区二楼1081330003500324437843514岷江休闲区二期二楼800430003500240128012601夭府美食餐饮区二楼1921035004000672376847204入口接待区二楼33023000350099011561073合计61871205492364322096三级商铺岷江休闲区一期三楼1120620002200224124652353岷江休闲区i期卩U、五楼1120620002200224124652353西街历史保护区三、四楼1081320002200216323792271岷江休闲区二期三、四楼1000520002200200122012101天府美食餐饮区三、四楼2401220002200480252835043入口接待区三楼266820002200534587560合计69909139821538014681产权酒店3201635004500112061440712806度假别墅区17919800()10000143351791916127总计168033196602182317假设商业房产按第一年销f?20%,第二年销伟50%,第三年销伟30%的时间节奏销售。第一年西街区商业房产（4000（）平米）建成，第二年岷江商业休闲区一期（78000平米）、天府美食餐饮区（67000平米）、天府水镇入口区建成（10000平米），第三年岷江商业休闲区二期（28000平米）、产权酒店（48000平米）、玉垒山度假别墅区（1790（）俅）。各开发阶段的销售收入如下：开发阶段销售房产项目销售收入
2004年3月一2005年2月西街历史保护区59142005年3刀一2006年2刀岷江商业休闲区一期、天府美食餐饮区、天府水镇入口区、西街历史保护区336652006年3月一2007年2月岷江商业休闲区二期、产权酒店、西街丿力史保护区、岷江商业休闲区一期、天府水镇入口区、天府美食餐饮区、玉垒山度假别墅区677402006年3月一2007年2月岷江商业休闲区一期、天府美食餐饮区、夭府水镇入口区、岷江商业休闲区二期、产权酒店、玉垒山度假别墅区574932007年3月一2008年2月岷江商业休闲区二期、产权酒店、玉垒山度假别墅区175041823172、商业房产销售成本高拆迁成本情况下：按商业而积285685平方米占总建筑而积313195平方米的比重0.91來估算商业房产的销售成本为:160722X0.91=146605（万元）普通拆迁成本情况下：按商业血积285685平方米占总建筑血积313195平方米的比重0.91来估算商业房产的销售成本为：120387X0.91=109813（万元）3、商业房产销售税金按6%的营业税收取销售税金为：182317X0.06=10939（万元）4、商业房产销售利润高拆迁成本情况下：利润=收入一成木一税金
=182317-146605-10939=24773(万元)普通拆迁成本情况下：牙I」润=收入一成本一税金=182317-109813-10939=61566(万元)5、商业房产净利润率高拆迁成本情况下：净利润率=24773/182317=14%普通拆迁成本情况下：净利润率=61566/182317=34%6、商业房产静态投资回报率高拆迁成本情况下：静态投资回报率=24773/(20000X0.91)=136%普通拆迁成本情况下：静态投资回报率=61566/(20000X0.91)=338%7、商业房产内部投资回报率高拆迁成本情况下：商业房产的现金流量计算如下表:各年总额2003年2004年2005年2006年2007年2008年房产销售收入182317591433665677405749317504房产投入成木-146388-626-25608-56706-55001-8447房产销售税金-10939-355-2020-4064-3450-1050现金净流量24990-626-20048-2506186754559716454现金流量净值10116-580-17188-1989463763103210369内部投资回报率=10%普通拆迁成本情况下：一商业房产的现金流量计算如下表:各年总额2003年2004年2005年2006年2007年2008年房产销售收入182317591433665677405749317504房产投入成本-109627-570-19002-42025-42345-5684房产销售税金-10939-355-202()-4064-3450-1050现金净流量61752-570-13442-10380213304835916454现金流量净值38616-580-11525-8240156783291310369
内部投资回报率=53%以上分析町知，商业房产项目受拆迁成本影响很大，如果是高拆迁成本，仅仅是个低收益率项目，如果是普通拆迁成本卜则是一个回收时间短，回报丰厚的项目。自营项目估算1.收益项目及预测1.1门票收入博物馆参观门票收入：按一年5（）力人次，2（）元从次，七折票价计算：50X20X0.7=700（万元）宝瓶清真寺门票收入：按一年50万人次，10元/人次计算：50X10=500（万元）马家大院民俗馆门票收入：按一年50万人次，10元/人次计算：50X10=500（万元）门票收入共计170（）万元1・2住宿收入客栈住宿收入：272套房间，每套每晚200元，房价8折，入住率为60%：272X200X0.8X60%X365=953（力元）产权酒店住宿收入:
1708套房间，每套每晚120元，房价8折，入住率为60%：1708X120X0.8X60%X365=3590(万元)住宿收入共计4543力元1.3物业收入按商业销伟面积285685平米，毎月0.8元/平米计算：285685X0.8X12=274(万元)物业收入共计274力元1.4停车场收入按2008年游客47()万人次，其中半数坐20座大客，半数坐4座小轿车，大客每车收费12元,小轿车每车收费8元计算:470X(0.5/20X12+0.5/4X8)=611(万元)停车场收入共计611万元2.收益估算收益估算表收益类型金额门票收入1700住宿收入4543物业收入274停车场收入611合计7128根据《市场调研报告》2007年预计游客人数将达到470万人，201()年达到600万人，2015年将达到803力人。出于谨慎性原则考虑，确定在未来十年内游客人数以每年6%的定率增长。未来5年的收益预测表第1年第2年第3年第4年第5年年份2008年2009年2010年2011年2012年门票收入17001955224825852973住宿收入45434543454345434543物业收入274274274274274停车场收入611676728780905
合计71287448779381838695
10000收入增长趋势图800060000第一年第二年第三年第四年第五年营业收入7128744877938183869540002000T一营业收入3.成本估算在核算成木费用时，管理费用、营销费用、营业税金及附加、折IH费用等统一核算；各项目成木分项目进行核算。3.1成本项目估算成本项目主要包括人工费、直接材料、水电费、燃料动力、物料消耗等。在未來年份，随着游客人数的增多，与旅游相关联的服务项日的成木总额将呈现正相关，但其增幅将低于游客人数的增长率，设定成木的年增长率为3%。3.1.1门票管理按三个门票收费设置6人计算，月工资平均800元计算:6X800X12=6万元该项H运营期前五年的成木均为6力元。3.1.2住宿根据旅游区住宿行业平均毛利率50%倒轧估算住宿成木。该项H成木合计4543X(1—5()%)=2271力元。该项口运养期前五年的成本均为2271力元。3.1.3物业管理根据物业管理行业平均成本10%计算:
274X10%=27万元该项目运营期而五年的成本均为27万元。3.1.4停车场管理按四个停车场设置10人计算，月工资平均800元计算：10X800X12=10万元该项目运营期前五年的成本均为1()万元。3.2费用项目核算管理费用包括公司经费、管理人员薪金、教育培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、办公用水电费、低值易耗品摊销和其他管理费用。木案中为便于分类测算不包括折旧、场地使用费。3.2.1•管理费用管理费用包括公司经费、管理人员薪金、教育培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、办公川水电费、低值易耗品摊销和其他管理费丿U。木案屮为便丁•分类测算不包括折IU、场地使用费。管理费用率为营业收入的4%,运营期前5年分别为285万元、298万元、312万元、327万元、348万元；3.2.2营销费用包括广告费用、公关宣传费用等，按营业收入的3%估算。运营期前5年分別为214力元、223万元、234万元、245力元、261万元；3.2.3营业税金及附加以营业收入为税基估算，营业税率为5%,城市维护建设费率3%,交通费附加4%,教育费附加3%,综合征收率为5.5%O运营期前5年分别为392万元、410万元、429万元、450万元、478万元;3.2.4折旧
以投资估算屮非商业而积固定资产按20%折旧就是，每年折旧额在706万3.2.5大修理费用主要为固定资产设人型设施的维修费川，按年折门费用的20%提取,706X20%=141力元3.2.6辅助费用包括变电站、线路、给排水系统等的维持费用，每年预计为20万元。3.2.7垃圾处理费用•垃圾处理费，以年处理1.5万吨垃圾计，年处理费20万元，・污水处理费3（）万立方X0.6元/方=18万元。3.2.8水景用水成本据2000年6月1H,省物价局下发《关于调整都江堰灌区工业和口來水供水水价的批复》（川价函[2000]155号）,供自来水公司源水为每立方米14分。按5立方米/秒计算一年的用水成本为：0.14X5X365X24X360=221（万元）3.3产权酒店分红估算产权酒店共有1708间,每间按15平米算,每平米4000元，则销售总额为12294力元。按投资者要求10%回报计，产权酒店每年分红至少要1229力元。U!开发商经济效益分析高拆迁成本下损益表:第1年第2年第3年第4年第5年年份2008年2009年2010年2011年2012年营业收入71287448779381838617营业税及附加392410429450474
总成本费用39393961398540124043管理费用285298312327345营销费用214223234245259折旧费706706706706706人修费用141141141141141辅助费用2020202020经营成木23522352235223522352水景观成本22022()22022()220利润总额27973077338037204100所得税9231016111512281353税后利润18742062226424922747产权酒丿占分红12291229122912291229未分配利润615833103512631518累计未分配利润6451478186822992782普通拆迁成本下损益表:第1年第2年第3年第4年第5年年份2008年2009年2010年2011年2012年营业收入71287448779381838617营业税及附加392410429450474总成本费用37263749377338003830管理费川285298312327345营销费用214223234245259折旧费529529529529529人修费用106106106106106辅助费用2020202020经营成本23522352235223522352水景观成本220220220220220利润总额30103290359239334313所得税9931086118512981423税后利润201722()1240726352890产权泗店分红12291229122912291229未分配利润788975117814061661累计木分配利润78817632153258430671.2.财务指标分析1、高拆迁成本下年营业净利率=645/7128=9%普通拆迁成木下年营业净利率二788/7128=11%2、高拆迁成本下投资净利率=645/14124=5%
普通拆迁成本下投资净利率=788/14124=6%3、高拆迁成本下投资冋收期=21年普通拆迁成木下投资回收期=18年可见，口营项目的投资净利率不高，投资冋收期过长，只是作为商业地产的补充和延续项日，作为运营瀚作为区域开发主体所必须实行的管理职能的补贴。2.财务动态分析1.1•项目净现值根据银行贴现率并参考社会平均投资收益率等多因素，设泄折现率为8%,高拆迁成本所得税后所得税前财务净现值(¥11,838)(¥5,404)高拆迁成本下，该项目税询净现值为-5,404)｝元，税后净现值为・11,8387；元，没有投资价值。普通拆迁成本所得税后所得税前财务净现值¥36,318¥43,072普通拆迁成本F，该项目税前净现值为43,072万元，税后净现值为3631X万元，说明该项日有较强的投资价值。现值指数为1.08。净现值和现值指数分析法均表明，如果拆迁成本高，应放弃本项口；如杲拆迁成木合理，本项目是非常具有投资价值。2.2.财务内部收益率分析高拆迁成木所得税后所得税就财务内部收益-0.62%4.77%高拆迁成木下，税前财务内部收益报酬率为4.77%,税后财务内部收益报酬率为-0.62%普通拆迁成木所得税后所得税前
财务内部收益47.25%4&89%
普通拆迁成木下，税前财务内部收益报酬率为48.89%%,税后财务内部收益报酬率为47.25%财务内部收益报酬率同样印证了拆迁成本是否能控制在合理范围，决定了项n是否具有投资价值。高拆迁成本下现金流量表:第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年资金类别各年合计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年现金流入273672591433665677405749324633744877938183房产销售收入182317591433665677405749317504000自营收入913557128744877938183现金流出27506362628495643346450412977198772420967596920年度投资1548686262744860567586927534借款木金偿还291271153417593借款利息支付69906921748174817481056付现成本407923939396139854012营业税金及附加159643552020406434501442410429450所得税15028923101611151228产权酒丿占分红246984122912291229净现金流量-1391-626-22581-306693235445164756-1676110351263累计净现金流量-228824-22581-53249-50014-5498-743-17503-16469-15205所得税前净现金流量13637-626-22581-306693235445165679-1574521502491所得税前累计净现金流量-158711-22581-53249-50014-5498180-15565-13415-10924
普通拆迁成本下现金流量表二:第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年资金类别各年合计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年现金流入273672591433665677405749324633744877938183房产销售收入182317591433665677405749317504000自营收入913557128744877938183现金流出205032626212364820150597994111444831860876248年度投资1189166262060045758461095822借款木金偿还705946862373借款利息支付169428142442442414200付现成本333763197321932443271营业税金及附加159643552020406434501442410429450所得税15729993108611851298产权酒丿占分红246984122912291229净现金流量68640-626-15322-14536171434755213188-87017061935累计净现金流量534332-15322-29858-127153483748025471554886250796所得税前净现金流暈84369-626-15322-1453617143475521418121628923232所得税前累汁净现金流量608304-15322-29858-1271534837490184923452126553593、敏感性分析提示：基于区域开发过程屮商业房产是主项口，对总体项口成败影响关键,故对其做风险分析。商业房产的利润24699万元。1）销售平均单价敏感程度分析平均单价敏感系数=139%一20%=6.942）上地拆迁成本敏感程度分析土地拆迁成木敏感系数=-66%H-20%=-3.323）税收的放感程度分析
税收的敏感系数=-9%4-20%=-0.44
敏感程度排丿予：销售平均单价＞土地拆迁成本〉游客量＞税收含义销售平均单价的变动对利润的影响最大，从百分率來看，利润以6.94倍的速率随销伟平均单价变化。提高代价是提高利润最有效的手段，同样降价也是盈利最致命的打击，考虑到成都及周边房产的整体价格，此售价上浮的空间很小，借此盈利的可能性极小,而且必须防止售价被迫降低造成损失;其次是土地拆迁成本，相关敏感系数为3.32；说明土地拆迁成木的降低将较人程度增加开发商的盈利，税收其敏感度达0.44,说明税收增加的影响相対较小。4、项目投资评价区域开发结合了旅游项日和商业地产项日，旅游项日具有资金需求人，投资回收期长，利润空间较小，但收益期长而稳定的特点，商业房产项H的商业模式设计具有资金需求大，投资回收期短，利润空间大，但收益期短的特点。两者的结合在现金流、资产、收益上互为补充。在普通拆迁成木情况下，区域开发总体项目的净现值为36318万元，现值指数为1.08,税后财务内部收益报酬率为47.25%,说明该项H有较强的投资价值。从现金流量表來看，除建设期前两年外，每年的经营性现金流为正数，其收益期为长达三十年，有稳定的现金收入作保证，出现财务危机的可能性很小。商业房产项II净利率34%,静态投资回报率338%,内部投资回报率53%。自营项H营业净利率11%,投资净利率6%,低于同行业平均水平，投资回收期18年，回收期较长，只是作为商业地产的补充和延续项口，运营商作为区域开发主体所必须实行的管理职能的补贴。根据敏感分析，英对价格的变动显得非常敏感，对拆迁成本变动的敏感性较强，税收及其它成木不敏感。
第十五章社会效益评价一.区域开发项目对社会影响分析1、区域开发将增加当地居民收入本区域开发项目的收入來源为餐饮、住宿、文化娱乐、旅游、物业、房地产、旅游纪念品等。木区域开发项目第一年的项日肓接收入为7128万元，据卅界旅游组织公布的资料，按旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就增加4.3元的旅游乘数保导估计，则相关产业的收入至少增加3个亿。休闲旅游和房地产的紧密结合将产牛很强的经济联带效应，逐步增加居民收入，带动地区经济的发展。2、区域开发将增加当地就业人口，调整就业比例本区域开发项目作为一个以水文化为主题的生态休闲旅游综合项目，大幅度提高都江堰的第三产业产值，由于休闲旅游业的高附加值，也将推动提高地方第一、第二产业的产值，特別是旅游纪念品生产、土特产生产加工、交通、建筑等产业的发展，带动了相关餐饮、娱乐、教育、体育、房地产、物业管理、文化、酒店、会展、物流、环保等产业的发展，使都江堰市产业链全血升级，在很人程度上能吸纳大量的劳动力。据初步估算，本项目将增加直接增加就业人员750人。据国际经验，按旅游业毎增加1个直接就业人员，全社会就能增加5个就业机会，则保守估计项目的间接增加就业人口为3750人。木区域开发项目增加了对从事生态休闲旅游专业的科技人才、管理人才、旅游管理策划人才、旅游人力资源管理培训人才和旅游文娱组织策划的艺术人才等的需求。就业结构中旅游、房地产、管理、艺术、培训的高级人才的比例将增大。导游、房地产、餐饮服务、环卫等就业机会将增加。3、区域开发项目增加了政府的税收据木区域开发项Id的财务测算，营业税及附加按综合征收率为6%,运营期前4年分别为355丿j元、2020力元、4064Jj元、345()力元；所得税按33%,运营期开始5年分别为993力元、1086力元、1185万元、1298)｝元、1423)｝元。
仅项Fl运营的第一年就缴税达1385万元，提髙了政府的财政税收。4、区域开发项目增加整个周边的游客数量木区域开发项口有极强的辐射功能，作为有着鲜叨文化特色的休闲旅游功能区，将增加整个周边地区的游客容量，延长游客的滞留时间，使得短线与长线相结合，增加游客來整个周边的次数。产权酒店等将投资与旅游相结合的方式将增加固定游客数量，提升整个地区的人气，吸引人量游客停驻，从而辐射周边景区,提高周边景区的旅游收入，提升成都市和四川省的旅游形象。5、区域开发项目丰富了当地的艺术文化内容本区域开发项日以水文化为主题，综合了多种文化内容，包括由水景及水利博物馆展现的水文化；山建筑风格、游乐方式体现的四川民俗文化、冇各功能区形态体现岀的成都休闲文化、山美食餐饮区及岷江休闲区凸显的四川饮食文化；加上项Fl所处的优越的生态环境，构成了整个开发区的生态文化休闲旅游主题。西街历史文化保护区通过保存、整修、修复、更新等措施，得到保护和合理的使用。6、区域开发项目增加了旅游区的基础设施本区域开发项目设计屮增加水景观、水利博物馆、水台广场、文庙广场、夜啤酒广场、入口广场、卿物馆广场、地下停车场、步行道路系统等与景区环境紧密结合的公共建筑和设施，并需扩建污水处理站。这些基础设施的建成，扩人了整个都江垠市的游客容量，口均接待游客人数达200()人次，大大提升了世界历史文化遗产的知名度。项目与所在地区互适性分析K不同利益群体对区域开发项目建设和运营的态度及参与程度
本区域开发项目的相关利益群体为都江堰市政府、四川统和实业冇限公司、都江堰市居民、成都市实力投资者、游客、周边景区等。当地政府全力支持城市改造和历史文化复兴工程的实施，尤其是本项目所在的城市核心区的打造；四川统和实业有限公司是该项目的发起人和运营者；都江堰市居民因该项目提高收入、增加就业、改善城市居住环境；成都市实力投资者该项目得到稳定、丰厚的投资冋报：游客可以通过游览本区达到文化休闲旅游的目的。在项目的运营过程中，四川统和实业有限公司应该协调好各利益群体的不同利益，消除任何町能阻碍项H存在与发展的因素。2、各类组织对区域开发项目建设和运营的态度与配合整个区域开发的对外公路网络已基木形成；项H运营的供电和新建的污水处理厂能够满足项廿的运行耍求；因此，各类组织均能保障项目的成功运营。3、现有技术、文化状况基本能适应区域开发项目建设和运本区域开发项目需要一个良好、规范的休闲旅游环境，并要求人们有极强的生态保护意识，做到人类与自然的和谐相处，因此对当地居民的文化素质有相当地耍求。综合以上分析，区域开发项目可以为者B江堰当地的社会环境、人文条件所接纳。作为一个高社会效益、高生态效益、相当的经济效益兼具的休闲旅游项目，当地政府、居民均大力支持该项目的存在和发展。以水文化为主题的文化休闲产业区的整个项目，与当地社会环境和谐相适。
第十六章风险分析—、财务风险分析由财务预测及评价可知，项H地块开发的拆迁成本高达200万/亩，此种情形下的项H收益勉强支撐成木，须寻求政府的支持。如果政府支持不到位，将导致房价过高，销售不利，使得整个项n开发失败。对策：对各了项1-1做好进一步论证，对项卜I的资金筹措安排，寻求多种融资渠道，控制成本。二、开发运作风险分析项目很大程度依赖滚动开发收入，如投资不能及时到位,项目逐年开放收益,如不安排好将影响整个项目的开发。对策：对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜。三、市场风险分析都江堰Fl前还是过境地，目的地未形成，通过项目打造使都江堰成为目的地景区，据策划案，开发区有足够的吸引力使游客停驻，但由于历史原因可能存在难以改变的风险。对策：对客源市场进行详细分析，联合景区做冇针对性的营销。随着世界旅游组织推荐路线一一西环线开发成功，这条总规中为黄金品牌的线路，将增加来都江堰旅游的人数。（都江堰是其中的一个巫要节点。）据调查，因为机场只能上午起E,而4组团旅游双E的成本很高。九塞沟机场的开通对都江堰的游客增加不构成威胁。
、竞争风险分析本开发区对休闲游客而言冇着不可替代的独特性，打造这样的兼具优越生态环境和历史文化环境的休闲环境n前还没有先例。虽然不排除再建项口的可能性，但象本开发区这样处在距成都最近，在成都盆地边缘的城市，乂拥有世界历史文化保护遗产景区的核心区，竞争力是无法比拟的，资源环境上不具可比性。再建项冃与本项冃存在有竞争，但差距大。对策：保护好环境资源的优势、不断丰富文化内涵、加强管理，提高服务水平。五、行业风险分析都江堰市及周边的旅游业是木区域开发的基本的市场支撑，对项目的生存有着至关重耍的彩响。不排除可能有彩响旅游业的突发申件如菲典的发生，将会产生旅游收入骤然减少的现象。对策：运营商必须在营销、管理上有应变描施，对市场进行细分，努力开拓新市场，规避过于依赖某一细分市场的风险。六、法律.政策风险分析木项ri为复杂的休闲旅游综合开发项n,所涵盖的内容复杂包括旅游、房地产、餐饮、物流、环保等；所涉及的环节多如规划、拆迁、融资、房地产开发销伟、景观打造等，牵涉的部门多，存在一定的政策风险，如央行对房地产开发放贷政策导向改变，如中国人民银行于6月13日出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），或都江堰市政府対项目政策的支持变动等。对策：对项目进行进一步充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，设置一定的安全边际，统筹安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜，实行先进的项目管理体系，做好应对。本项目的融资结构中考虑了这些因素，其屮债务资金比例远远低于央行耍求。
附件开发运作计划提纲天府水镇作为旅游商业房地产的区域开发项口，统和公司必须在区域运营商的位置上整体把控，因此在总休策划和预可行性研究初步论讦可行的基础上，实际的开发运作决立了项目的成败。建议统和公司制眾全面、细致、可行的开发运作计划，使整个开发运作的节奏安排合理。以下为开发运作计划的提纲及耍点：前期工作拆迁启动策划、规划设计11全面招商启动1.《区域总体规划》■■■■充分市场评估，《控制性详细规划》技术方案论证；《子项日详细策划》制作图纸《景观及建筑设计》全血营销启动-《拆迁执行计划》•ev*■拆迁摸底工作完毕《招商运作计划》■■■・招商材料准备完毕项忖招商启动《营销运作计划》....广告传媒推广启动SCRD概念营销成立项丨|开发公司《管理构架和组织模式》-人员到位，培训启动
目标：形成一个沿边结构，打造出主要的商业房地产区域，以美食、休闲为主題，扩大景区的影响，产生良好的房产效益，通过打造入口接待区，初步形成接待与当地人气第二年：滨河部分的休闲区.入口接待区.美食城招商运作拆迁11r营销运作拆迁十•地血积：10力平米，拆迁成木：3亿为休闲区、入口区、美食■区及开发投资者必须执行以后年度的建设项H引入优质规划设计和儕价要求开发投资者•■■■合作方式可灵活引入经营者和投资者整体SCRD概念营销滨河休闲区、美食餐饮区的营销适宜休闲区经莒项H的经营者（餐饮的连锁店和老字号）.游客对外公关处理各部门关系为产权酒店.水利1専物馆、别协调与项H开管理运作『一累区拆迁做准备，—发商关系成立酒丿山餐饮实业公司项口建设融资运作以债权融资为主，尝试非银行债权融资开放项目岷江休闲区一期岷江休闲区一期入口接待区入口接待区夭府美食餐饮区夭府美食餐饮区夜啤酒广场夜啤酒广场入口广场1■■■■""■■■■w・■■■■■■■■■■入口广场
招商运作拆迁营销运作目标:健全城市经济结构；提高社区资产实力；谋求高附加值；创造动态活动，增加人流拆迁土地血积：5万平米，拆迁成本:L6亿引入经营者和投资者整体SCRD概念营销国际接待区的营销主要针对來都江堰外地游客、成都休闲阶层管理运作健全区域一体化管理模式实行天府水镇的全血管理协调集团化管理的运行机制融资运作还贷压力增人厉产滚动开发收入实现•国际接待区开放项目会议中心温泉中心酒店
开发顺序表阶段开发时间开发项目内容投资金额12003年6月-2004年2月规划设计费62622004年3月一2005年2月两街历史保护区19185规划设计费626古堰水台4300水治理与循环技术600其他水景观及小品600项目管理资金648不可预计费用778营销推广及公关费用389财务成本673小计2780032005年3月-2006年2月岷江商业休闲区-•期27177天府美食餐饮区15866後啤酒广场3300天府水镇入口区5919入口广场1100莫他水景观及小品600地下停车场2641项目管理资金1415不可预计费用1698营销推广及公关费用849财务成本1727小计6229442006年3月一2()()7年2月岷江商业休闲区二期13278产权酒店17461水利博物馆10344博物馆广场2640玉金山度假别墅区10530莫他水景观及小品600项目管理资金1371不可预计费用1646营销推广及公关费用823财务成本1727小计6041952007年3月-2008年2月国际接待区0文庙广场4200其他水景观及小品200地下停车场2641
项目管理资金176不可预计费用211营销推广及公关费用106财务成木1727小计9261合计160401
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