中国乡土化城市开发策略大揭秘(二)

NO:235中国乡土化城市开发策略大揭秘（二）3、走私、烂尾楼一个都不能少海南海南1988年建省后要发展，要发展就向国家要政策，于是特殊的出口政策、开放股市、房地产政策就成为海南的三人争取U标。达不到这样的目标怎么办？干了再说！过去和现在，想学这种做法的城市，不是一个、两个，其中那些冒险家真做大的，几乎无一例外，遭到了政策的整肃。这其中的风险，还从海南的问题上分析，看得更清楚。现在“走私”这个词己经有点遥远和陌牛了，但在上世纪80-90年代“走私”是热度堪比当今“房价”的热门词汇。海南要到了特殊的出口政策，从而也出现了大批进口汽车转运到内地的牟利行为。还有股市，当时中国缺乏专业经营股市的人才，规章不健全，资金管理不善。而且“沪深两地股市已经足够，不能再添一个海南，否则还不知道要乱成什么样子。幸亏中央没有松口”，经济学家徐滇庆说。当股市和走私被堵，房地产开发就成为发财捷径。事后证明，这个捷径一旦被开发，泡沫的出口一旦被打开，局面将变得不可收拾。当年没有金融机构投资房产开发的限制，国有银行不但把款贷给国有企业和私营企业开发，自己也直接开发。而且，当年的贷款根木没有现在的这套审核制度。如果贷款还不上，也不是现在这样要追究信贷员、 领导的责任,大都是核销了事，正是因为这样,当年金融调控一来,国冇银行成为最大的买单者，而这从根本上讲，也是全民买单。1995-1996年海南的600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四人国有商业银行的坏账就高达300亿元。同年的北海，一个30多万人口的城市里留下了130多个、共计120多万平方米的烂尾楼，还有大片闲置土地。多年来烂尾楼一直是海南政府心中的伤痛，它不仅仅是一个经济问题，还发展为政治问题、治安问题:搞传销的，搞地下加工厂的、捡垃圾的、吸毒的等等人员在这里找到了生存的空间。对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。而半年海南房地产泡沫的破灭事件就成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产20年史上占据特殊的地位。众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。然而，为什么总有人不厌其烦地回首这段地产史，或许曾经只是为了追忆辉煌或伤痛，但今天再回首，追忆远不是目的。4、玩弄宣传，打造品牌——大连在全球经济一体化不断临近的今天，国际市场竞争已经跨越了最初的产品竞争阶段，进入了品牌竞争时代。一座城市是否拥有国际驰名品牌，已成为该城市经济实力和国际竞争力的象征。现在人们已经开始把 城市看成不仅是一个行政区域，而且也是一个巨大的商品。各个城市像萌发的种子一样到处打出建造城市品牌的旗帜——北京打首都牌、西安打古都牌、上海打时尚牌、深圳打购物牌、石家庄打药都牌等等。打城市品牌的典范非人连莫属，大连高度宣传，打造品牌城市在我国算得上是鼻祖，当时的大连本着“城市，也应该学会营销”开始了城市的品牌打造之路。从1993年开始，大连就开始借助外来力量，吸引先进经验，对城市形象宣传策划，使其在城市建设和形象展示方面很快就走在全国主要城市的前面。在人们的大脑屮，打造出了一幅浓缩了欧式建筑「现代建筑交相辉映、星罗棋布的城市广场、女骑警风采、魅力市长、花园式绿化、规范的城市管理、服装节、足球等众多大连城市名片的图画。然而，一个城市品牌的塑造是一个需要各方面综合协调配套推进的系统工程，如果仅仅指望名片这个环节的努力而疏于对整个城市的品牌系统进行整体推进的话，其效果是值得怀疑的。即使名扬四海，也可能只是徒有虚名，难以对经济发展起到推进作用。一个应该被深刻理解的规律是，任何城市的“名”都不是孤立的存在物，在它的背后有着更深层的决定力量——实，有实才有名，而名实相符也正是品牌规律的根本原则。对于一个城市而言，如果没有相应的“实”作为依托，单纯依靠知名度是难以产生什么经济效益的。诚然，大连通过城市品牌的宣传，旅游业的收益是冇一定的提高，但这些并没有给当地百姓带来实实在在的好处，仅从工资这个角度就可 以看出，当地人民生活水平依旧不高，而因旅游业推动的房地产却使当地的房价不断提升（名义价格和实质价格都有提升），使当地百姓购买力相对下降了许多。这是典型的城市只顾宣传品牌，却忘了其发展的根本目的和实质内容。5、假大空，蛮干型——山东山东，不知道什么原因，一直以来就与“假大空”这顶帽子有缘。最近，占地158亩、号称“世界上最大的幼儿园”的项冃，重新引起了全国人民的关注。其实，除了“世界上最人的幼儿园”之外，述有媒体继续挖掘发现，“史上最牛幼儿园”只是冰山一角，山东这个地方还有更多''史上最牛”项目，如广饶县人民检察院新大楼建筑面积9800平方米，据称只有40名在编人员；只有20多名事业编制的县房产局原有11层大楼，又新扩建1万多平方米；广饶镇国土资源管理所，5层楼，40间办公室，7名工作人员；县公安消防局、公路局、交通局、公安局、教育局、财政局……•一座座崭新的政府大楼拔地而起。大固然好，但大的背后必须有依托，否则就变成了蛮干。山东正是在这个问题上，一再出现问题。在山东的广饶县成为全国人民的网络消遣谈资之后，今年3月1口，山东“经屮央政府批准”，屮华文化标志城“即日起面向全球征集创意规划方案”。据说，中华文化标志城规划建设区域涵盖曲阜、邹城两座国家级历史文化名城及九龙山区，共约300平方公里。这片历史文化悠久的土地，留下过上古时代伏羲、炎黄以及 尧、舜、禹的遗迹；诞生过伟人的思想家孔子、孟子。中华文化标志城在保护原有古建筑、古遗址的基础上，将对区域内的历史文化资源进行有效整合、提升，使之成为全球华人共同的精神家园。据初步计算，中华文化标志城拟建面积达300平方公里、造价超过300亿元。复旦大学《中华文化标志城战略规划》课题组首席专家葛剑雄教授称，要把标志城建成中国的“文化副都”。当然，这一举动立即遭到108个全国政协委员的签名反对，一时间质疑之声非常激昂，甚至至今仍然不绝于耳。像这种干法，越是内陆地区，越有市场。很多人想学，还在恨自己找不到“由头”。其实，从开发策略的角度来看，这是糟糕之极的运作，极容易将整个城市置于火炉Z上，上上不去，下下不来，最后往往会结束掉几个官员的政治生命。现在谁不知道，：文化帽子”的背后就是商业利益，想得到政策支持，恐怕更多的只是得到说说而已的结果。