最新《阁夜》课件剖析PPT课件

《阁夜》课件剖析 李白诗秀在神，杜甫诗美在骨。李白诗以气氛拟虚景；杜甫诗以实景画气氛。李白说：“行路难，行路难，多歧路，今安在”，是虚晃一枪；杜甫说：“关塞萧条行路难”，是大实话。李白写幻想，杜甫写现实；李白写过往未来，杜甫写当今时事；李白写梦中世界，杜甫写梦醒时分；李白多好梦，杜甫多恶梦；李白多开心事，杜甫多失意事；李白写复杂为单纯，杜甫写单纯为复杂；李白是传奇，杜甫是编年史；李白是天之骄子，杜甫是国之人杰；李白是喜剧演员，杜甫是悲剧演员；李白是如来，杜甫是观音。“在无尽的豪放飘逸与悲天悯人之中，后人永远记住了两个名字‘诗仙’与‘诗圣’”。 【知人论世】一、读书和漫游时期（三十岁以前）所谓“放荡齐赵间，裘马颇清狂”。开元十九年（时二十岁）开始漫游吴越，5年之后归洛阳应举，不第，之后杜甫再漫游齐赵。之后在洛阳遇李白，两人相见恨晚，结下了深厚友谊，继而又遇高适，三人同游梁、宋（今开封、商丘），后来李杜又到齐州，分手后又遇于东鲁，再次分别，这便是“诗仙”与“诗圣”的最后一次相见。此期间的代表作有《望岳》、《房兵曹胡马诗》、《赠李白》等。《望岳》岱宗夫如何，齐鲁青未了。造化钟神秀，阴阳割昏晓。汤胸生层云，决眦入归鸟。会当凌绝顶，一览众山小。《赠李白》秋来相顾尚飘蓬，未就丹砂愧葛洪。痛饮狂歌空度日，飞扬跋扈为谁雄？ 阁 夜杜甫阁夜杜甫 知人论世“阁夜”，即西阁之夜。这首七言律诗是杜甫于大历元年（766）冬寓居夔州西阁时所作，是诗人感时、伤乱、忆旧、思乡心情的真实写照。当时，蜀中发生了崔旰、郭英乂、 杨子琳等军阀的连年混战，吐蕃也不断侵袭蜀地，加之杜甫好友李白、严武、高适等人相继亡故，所以杜甫深感寂寞悲哀。人心不安，国无宁日，诗人愁心如焚，忧时伤怀，心情十分沉重，写下了这首诗。 初读：读准字音阁夜杜甫岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。野哭千家闻战伐，夷歌数处起渔樵。卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。正音①景：yǐng日光；②：霁：jì雪止； 再读：读出韵律阁夜杜甫岁暮/阴阳/催/短景，天涯/霜雪/霁/寒宵。五更/鼓角/声/悲壮，三峡/星河/影/动摇。野哭/千家/闻/战伐，夷歌/数处/起/渔樵。卧龙/跃马/终/黄土，人事/音书/漫/寂寥。节奏2---2--1---2押韵押ao韵偶句押韵阁夜杜甫岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。野哭千家闻战伐，夷歌数处起渔樵。卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。 岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。野哭千家闻战伐，夷歌数处起渔樵。卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。对仗原本只需要颔联与颈联对仗的，这首诗首联、尾联也对上了。 首联冬夜图景萧瑟平缓颔联鼓角之声、山川美景悲壮高亢颈联野哭、夷歌凄惨悲抑尾联历史先贤、人事音书伤感低沉明确：沉郁悲慨低沉顿挫的调子三读：读出情感通过朗读，我们发现杜甫这首诗感慨万千，请理解每一联都写了什么、特点怎样，确定朗读时的情感基调。 岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。野哭千家闻战伐？夷歌数处起渔樵。卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。——《阁夜》 岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。首联点明时间地点。岁暮，指冬季，交代时间转眼一年将尽，有韶光易逝人生短暂之感，稍稍流露出凄苦的心境。阴阳，指日月；短景，指冬天日短。一“催”字，形象地说明夜长昼短，使人觉得光阴荏苒，岁序逼人。天涯，指夔州，有客居天涯自伤飘泊凄凉之感。当此霜雪方歇的寒冬夜晚，雪光明朗如昼，诗人对此凄凉寒怆的夜景，不由感慨万千。“宵”，这里指黎明前，暗示诗人彻夜未眠，可见忧心之重，为下文写听到当地驻军的鼓角声作铺垫。你读出了什么？ 五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。颔联写出夜中所闻所见。上句鼓角，指古代军中用以报时和发号施令的鼓声、号角声。晴朗的夜空，鼓角声分外响亮，值五更欲曙之时，愁人不寐，那声音更显得悲壮感人。借听觉写出了兵患未息、战局紧张的悲壮气氛。下句说雨后玉宇无尘，天上银河显得格外澄澈，群星参差，映照峡江，星影在湍急的江流中摇曳不定。借视觉写出了山川美景的秀丽，音调转柔。一份爱我神州、痛我神州的悲壮情怀萦绕诗人的心头。你读出了什么？ “（曹操）闻衡善击鼓，召为鼓史，因大会宾客，阅试音节……次至衡，衡方为《渔阳》参挝（zhuā，敲打），蹀躞（diéxiè，迈着小步走路）而前，容态有异，声节悲壮，听者莫不慷慨。”――《后汉书祢（mí）衡传》悲壮的鼓角声是国家失序、民有怨气的表现 “元光中，天星尽摇，上以问候星者。对曰：“星摇者,民劳也。”后伐四夷，百姓劳于兵革。”――《汉书天文志》星河动摇是百姓劳顿的反映 颈联写拂晓前所闻。一闻战伐之事，就立即引起千家的恸哭，哭声传彻四野，其景多么凄惨！夷歌，指四川境内少数民族的歌谣。夔州是民族杂居之地。杜甫客寓此间，渔夫樵子不时在夜深传来“夷歌”之声。“数处”言不只一起。这两句把偏远的夔州的典型环境刻画得很真实：“野哭”“夷歌”，一个富有时代感，一个具有地方性。对这位忧国忧民的伟大诗人来说，这两种声音都使他备感悲伤。野哭千家闻战伐，夷歌数处起渔樵。你读出了什么？ 卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。“卧龙”二句，诗人极目远望夔州西郊的武侯庙和东南的白帝庙，而引出无限感慨。卧龙先生神机妙算一世英名，跃马称帝的公孙述叱咤风云一代枭雄，这些成就千秋功业的人最终都掩埋于黄土，化为历史的尘埃，今日你争我战的各路人马也终将淡出历史舞台。这句是贤愚同尽之意。自己的好友李白、严武、高适等都死了，亲朋也无一字书信问候，人生是这样的寂寞苦闷！寂寞苦闷也终将成为虚无，那就随它而去吧。表达了诗人对宇宙永恒和人生无常的悲哀。你读出了什么？ 跃马：指公孙述。王莽篡汉时，他自立为蜀王。述在西汉末曾乘乱据蜀，自称白帝。这里用晋左思《蜀都赋》“公孙跃马而称帝”意。现在四川奉节仍有白帝庙。 四读：揣摩语言，品味意境五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。这两句是流传千古的名句。《百斛明珠》云：“七言之丽者，在子美此二句后，寂寥无闻矣。” 前句写听觉，后句写视觉。前句明写鼓角之声，暗写军营与战争，鼓角之声里就有了人的气息；后句明写三峡景象，暗写雪后明朗的星空，天地俯仰之间都纳入视野。静夜、晴空、星影、鼓角之声、人之气息、山川河流，诗人将悲惨的战争现实与壮美的三峡夜景巧妙地放在一起，创造了一种悲壮雄浑的意境。鼓角之声在星河包容天地的动荡之中显得越发萧瑟悲凉，星河波澜壮阔的动荡也仿佛是应和鼓角之声，二者所传达的动荡感是一致的，鼓角之声传播的空间更加广阔了，星河的摇动也具有了一种深邃的情致。这两句诗描绘的意境浑然融合在一起，表达出诗人深沉悲壮的情怀。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。 战事不断、民生艰难的忧虑——五更鼓角声悲壮野哭千家闻战伐时光飞逝、人生短促的伤感——岁暮阴阳催短景客居天涯、漂泊无依的凄苦——天涯霜雪霁寒宵宇宙永恒、人生无常的悲哀——卧龙跃马终黄土老病孤独、音信断绝的寂寥——人事音书漫寂寥探究思考：杜甫在这首诗中感慨万千，说说此诗一共写了诗人几种感慨，诗人对什么事最为忧伤？ 此诗向来被誉为杜律中的典范性作品。诗人围绕题目，从几个重要侧面抒写夜宿西阁的所见所闻所感，从寒宵雪霁写到五更鼓角，从天空星河写到江上洪波，从山川形胜写到战乱人事，从当前现实写到千年往迹。气象雄阔，仿佛把宇宙笼入毫端，有上天下地、俯仰古今之概。明代文学家胡应麟称赞此诗：“气象雄盖宇宙，法律细入毫芒”，并说它是七言律诗的“千秋鼻祖”，是很有道理的。总结 五读：拓展阅读请将此诗与《旅夜书怀》对读，分析这两首诗在意境和章法上的不同。旅夜书怀杜甫细草微风岸，危樯独夜舟。星垂平野阔，月涌大江流。名岂文章著，官应老病休。飘飘何所似？天地一沙鸥。 请将此诗与《旅夜书怀》对读，分析这两首诗在意境和章法上的不同。阁夜岁暮阴阳催短景，天涯霜雪霁寒宵。五更鼓角声悲壮，三峡星河影动摇。野哭千家闻战伐，夷歌数处起渔樵。卧龙跃马终黄土，人事音书漫寂寥。旅夜书怀细草微风岸，危樯独夜舟。星随平野阔，月涌大江流。名岂文章著，官应老病休。飘飘何所似，天地一沙鸥。五读：拓展阅读 明确：意境相同：恢弘、雄阔。不同：《旅》高朗壮阔；《阁》悲壮萧瑟。《旅》前两联是旅夜所见，后两联是抒怀，章法景和情互相对照、生发。《阁》前三联写景，尾联抒情，景中寓情。 第四章房地产交易法律制度房地产交易房地产租赁房地产抵押房地产转让房地产销售、交换、赠与、继承 商品房：房改房：指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工居住的房屋。集资房：单位职工内部集资建房。经济适用房：政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 第一节房地产转让法律制度一、房地产转让概述1、概念房产所有权人或地产使用权人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、房地产转让的法律特征房地产转让行为属于民事法律行为房地产转让人必须是房屋的所有权人房地产转让的客体是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权房地产转让是一种要式法律行为二、房地产转让的有效条件1、主体资格合法2、客体符合法律要求（P157－159）3、意思表示真实4、形式要件完备 三、房地产买卖当事人的权利和义务1、出卖人的主要义务按照约定交付标的房地产，并使其取得房地产所有权承担房地产瑕疵担保义务2、买受人的主要义务按照合同的约定支付价金，并协助出卖人办理过户手续四、房地产买卖合同的主要内容（P107)标的物、价格、履行的期限和方式、保修责任、解除合同退房的条件、违约责任等五、房地产买卖的程序(P108)签约申请审核缴费登记发证 第二节商品房预售一、商品房预售的概念和法律特征1、概念：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或部分价款的行为。2、商品房预售的法律特征预售主体的规定性：获得房地产开发经营资质；拥有土地使用权和期房所有权；具有商品房预售资格预售客体的特殊性：在签订预售合同时合同标的物并未现实存在合同形式的限定性 二、商品房预售的程序1、申请《商品房预售许可证》商品房预售的条件预售人取得土地使用权证书取得建设工程规划许可证和施工许可证完成一定比例的投资，并确定施工进度和竣工交付日期。取得商品房预售许可证应向管理部门提交的申请材料2、核发《商品房预售许可证》3、公示《商品房预售许可证》4、签约并登记备案预售方在签约之日起30日内持商品房预售合同到有关管理部门办理登记备案手续。5、商品房交付与产权过户 三、商品房预售合同1、商品房预售合同的主要内容合同双方当事人的基本情况房屋的基本情况房屋价格房屋价款的支付方式附属设施物业管理违约责任合同纠纷的处理方式合同的文本、生效条件2、商品房预售合同登记与预售合同效力的关系登记不再是预售合同生效的要件四、商品房预售纠纷中常见类型 案例4.1张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安某小区3号楼的一套面积为158m2的商品房。双方约定：张某一次性支付购房款50.68万元，某房地产公司于2006年5月12日交房。由于张某早有买房的打算，所以学习了不少有关房地产买卖的知识，在签约的当天，特别提出要看一下“商品房预售许可证”，售楼小姐一边表扬张某知识渊博，一边指着墙上挂着的预售许可证。由于张某以前也没有见过预售许可证，加上售楼小姐的热情和诚恳，他粗粗看了一眼便放心的签了合同、交付款项。然而，意想不到的是，张某住进此房屋近一年，仍未拿到房产证。后来才得知，当时售楼小姐指给自己看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3号楼的。为此，2007年8月10日，张某将该房地产公司诉至法院，请求认定双方所签订的合同无效，房地产公司返还购房款，并赔偿其各项损失共计46520元。法院在审理中查明，房地产公司在2007年8月1日取得了3号楼的预售许可证。 （一）预售方主体资格不合法1、“五证”的检查《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》2、预售许可证的效力2001年，《城市商品房预售管理办法》规定：“开发企业未按照本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并可处已收取预付款1％以下罚款。”2003，司法解释规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”3、对违法预售的处罚 案例4.22004年9月，张老师驾车回家，遇到堵车，期间，有人从车窗外塞进了一张设计精美的楼书广告。广告称某房地产公司为感谢父老乡亲多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其对于教师购房价格优惠5％。而且该楼盘“依山傍水，风景优美，价格实惠，终生受益”。张老师当时正盘算着在这样的楼盘中买一套住房，于是开车直奔售房部，在听过售楼人员的介绍后与开发商签订了商品房预售合同，交付定金2万元，由开发商担保办理按揭，约定交房日期为2005年9月10日。开发商如期交了房，问题是所谓的“依山傍水”，只是楼前一个占地约3m2的假山和一潭死水。张老师一气之下，于2005年9月15日将开发商告上法庭，要求退房及双倍返还定金。 （二）广告许诺纠纷1、广告和宣传资料的效力：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。可视为要约。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人如有违反的，应当承担违约责任。2、注意提供证据，最好载入合同3、处理方法一般性违约：修理、更换、继续履行等实质性违约：解除合同、赔偿损失等（三）、预售合同登记备案1、遵循约定2、没有约定的，一般不以办理登记备案为合同生效的要件。（四）、定金与订金的混用定金：担保作用订金：预付款作用（五）、土地使用年限的减少 案例4.32005年2月22日，任某与上海某房地产公司签订了房屋预售合同，新房总价11.6万元，当天付清全部房款，开发商也当场把新房钥匙交给了任某。但任某两天后又去新房时，手中的钥匙怎么也打不开房门，原来门锁已被换掉了。她马上去找开发商，可公司已人去楼空。原来早在2004年8月11日，该公司因资金无法归还，法院已将这些新房抵押给债主公司。还有一位购房者田某的经历也与她相似，田某于23日同开发商签订预售合同，价款12.5万，他当天支付首款9万元，取得新房钥匙，但第二天也发现门锁被换。于是任某和田某一起将开发商告上法庭，要求退还任某购房款11.6万元并赔偿损失11.6万元，退还田某购房款9万元并赔偿损失9万元。 （六）、欺诈行为与恶意违约行为1、欺诈行为的认定行为的手段行为的后果主观上的故意2、恶意违约行为3、对欺诈与恶意违约的惩罚因三种情况（故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。）而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以申请返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，或者未告知买受人又将该房屋抵押给第三人而导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 案例4.42002年9月15日，施某看中了北京某房地产公司开发的位于清河县的一套165m2的商品住宅，第二天就和开发商签约并交付全部款项，合同约定2003年2月15日交付使用。尽管2003年5月10日施某才接到入住通知书，但他并没有追究，然而出乎意料的是，当他准备办理入住和产权手续时，却被告知其所购的房屋已被王某先期占用。房地产公司解释说，王某其实早在施某之前就已经购买了此房，但由于工作人员的疏忽才导致重卖现象的发生。在一番道歉之后，房地产公司提出施某可在楼盘未售出的房屋中任选一套，且价格方面可给予优惠，但施某考虑到原先购买的房屋位置景观好，不同意换房。于是房地产公司答应给施某一定的补偿费，在这期间，施某从房地产管理部门了解到：王某是于2003年2月10日才与开发商签订房屋买卖合同的，而房价比自己的购买是超出500元/m2。在双方多次协商未果的情况下，2003年7月10日，施某诉至法院，要求确认王某与房地产公司所签合同无效，并请求开发商继续履行双方的购房合同，交付所购房屋。 在审理中法院查明：王某于2003年2月10日买房时，正好看中了施某购买的这套房子，当售楼人员告诉他此房已售出后，王某便提出愿意出高价购买。房地产公司和王某达成一致协议，并和王某私下虚假补签一份商品房预售合同，将合同上的签约日期提前到2002年7月18日。 （七）一房二卖的处理思路1、前后买受人都是善意的情况其中一次预售已办理预售登记其中两次预售都已办理预售登记其中一次预售已办理产权登记2、出卖人与后买受人恶意串通的情况恶意串通：合同当事人明知或者应当知道某种行为将会损害国家、集体或第三人利益的情况下而故意共同实施的行为。双方当事人主观上是出于故意当事人之间有相互串通的行为双方当事人恶意串通是为了获得非法利益处理思路：前买受人可以请求法院确认因恶意串通而订立的合同无效。存在问题：证据支持 案例4.52002年12月，山西陈女士与某开发商签订了商品房预售合同，约定：陈女士购买某项目的商品房一套，面积235m2，总价69.56万元，开发商应于2003年5月15日将验收合格的房屋交付，陈女士在接房时一次性支付放款。2003年5月15日，开发商书面通知陈女士办理交房手续。而此时陈女士在香港出差，直到5月20日才回来办理交房手续。然而意向不到的是，就在5月19日，邻居在装修住房时着了火，大火蔓延致使陈女士所购房屋的阳台、主卧等不同程度的毁损。于是陈女士拒绝接受该房屋，而开发商认为自己按照合同约定发出交房通知书，之所以没有交房是因为陈女士自己原因所致，房产商对此房屋视为交付，由此产生的毁损、灭失风险应该由陈女士自己承担。 （八）、房屋交付与风险转移1、房屋交付：对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人有约定的除外。2、风险转移：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。3、延期交接：买受人接到书面交房通知书后，无正当理由拒绝接受的，可视为房屋已经交付使用。（九）、房屋质量纠纷1、主体结构部分：主体结构质量不合格的不能交付使用，或交付使用后，房屋主体结构经检验不合格的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；2、质量问题：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。在保修期内的一般问题：开发商予以维修3、保修期的一般规定（依据据《房屋建筑工程质量保修办法》）地基基础工程和主体结构工程：设计年限屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房和外墙墙面的防潮层：5年供热供冷系统：两个采暖期、供冷期电器管线、给排水管道、设备安装：2年装修工程：2年 案例4.6内蒙古张某于2007年在当地购买某房地产开发公司开发的商品房一套，双方签订了购房合同。合同约定：该房建筑面积164.82m2，其中套内建筑面积为148.73m2，公摊部分面积为16.09m2，套内面积单价为2610元，总价为38.8万元。合同签订后，张某按约定先后付款38万元，但总觉得面积不对，就停止支付余款。该房地产公司于是将张某告上法庭，要求其给付余款并承担违约责任。庭审中，张某提出反诉，认为该房地产公司出售的房屋面积明显少于合同约定的面积，存在欺诈行为，请求法院判令房地产公司赔偿损失。后经委托有关鉴定机构鉴定，该房屋实际套内建筑面积为118.31m2，比合同约定的面积少了30.42m2， （十）面积纠纷1、商品房面积计算套内面积：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积商品房公摊面积：电梯井、楼梯、垃圾道、变电房、设备层、公共门庭和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单元与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。注：单独具有使用功能的独立使用空间（如车库、会所、仓库等）和为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，不计入共有建筑面积。2、面积差错的处理合同有约定的，按约定处理面积误差比绝对值在3％以内，按合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超过3％的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价由出卖人承担，所有权归买受人。实际面积小于约定合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 案例4.7长春赵某与某开发商与2002年9月12日签订了一份预购合同，合同中双方约定：开发商于2002年12月30日交房，赵某应在办妥入住手续当日将未付尾款交齐。可在原定交房日，开发商通知赵某交房时间要延迟到2003年2月20日，并要求赵某依照合同交付尾款。由于开发商延期交房，2002年12月30日，赵某并没有办理入住手续，也就没有交付尾款。2003年2月20日，赵某不仅没有等来开发商交付的新房钥匙，反而收到开发商诉赵某未交尾款、构成违约的起诉状。于是，赵某提出反诉，以开发商违约在先，请求驳回起诉。同时，以开发商延期交房为由，请求解除合同，并要求开发商承担违约责任。 （十一）延期交房与迟延付款1、延期交房的认定没有按照合同约定的时间交付房屋，或在交付房屋时，房屋没有达到合同约定的交付条件的，可认定为延期交房。（非因不可抗力）2、迟延付款的认定3、延期交房与迟延付款的法律后果违约金合同有约定的，按约定确定违约金。没有约定或约定不明：延期交房的，按照同地段同类房屋租金标准确定；迟延付款的，按照未付购房款总额，参照逾期贷款利息的标准确定。是否可以解除合同合用有约定的，按约定处理没有约定或约定不明：守约方经催告后在合理期限内仍未履行，可以在3个月内请求解除；没有催告的，在解除权发生后一年内请求解除。 （十二）延期办理房产证1、办理房屋权属证书的责任主体2、延期办理房产证的责任违约责任：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应承担违约责任；合同约定的办理房屋所有权登记的期限标的物未尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日；赔偿责任办理房地产所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。 （十三）预售合同的解除出现以下情况时，可以单方面提出解除合同，并要求过错人赔偿损失。1、主体质量不合格；2、因质量问题严重影响居住；3、面积差异超过3％且另无约定；4、经催告后3个月仍未履行义务；5、未经催告的经过1年未履行义务；6、超过应办理产权过户登记的期限1年，因出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记的。 五、商品房认购案例4.82006年10月12日，广州蒋某与某开发商签订了一份《华南碧桂园认购书》。双方约定：蒋某向开发商订购碧桂园芳草苑5－1套间，房屋认购价为37万元，蒋某应在签订认购书时向开发商缴纳定金1万元，并应该于2006年11月16日上午到售楼部签订《商品房预售合同》及其补充协议、交付首付7.5万元；如蒋某不能按时前往签约及有关文件、交付房款的，开发商可没收蒋某缴纳的定金，并有权不再另行通知而将物业出售给他人。认购书签订当日蒋某就支付定金1万元。2006年11月16日上午，蒋某前往售楼部协商签订《商品房预售合同》及其补充协议，但双方未能就违约责任、有关费用的缴纳等合同条款达成一致协议，最终未能签约。后蒋某要求开发商退还定金未果，遂诉至法院。 1、预约与本约预约：为将来订立一定的合同而签订的合同。本约：将来应订立的合同认购书的性质：在法律上是一种合同，而且和将来签订的预售合同或出售合同构成预约与本约的关系。2、认购书的约束力出卖人和买受人都必须履行认购书条款所规定的义务；出现以下两种情况，出卖人可以主张不退还定金。购房人没有按照认购书约定前来商谈订立合同；购房人要变更双方当事人在认购书中明确约定的内容，开发商不同意。开发商拒不履行认购书的后果：双倍返还定金3、认购书效力的终止本约已经签订本约已经不可能签订 案例4.92003年8月，岳某与某开发商签订了《商品房认购预定书》。双方约定岳某购买商品房一套，认购书就房屋的房号、户型、面积、单价、总价、定金、签订正式合同的期限、付款方式、违约责任等做了详细约定。签约后岳某按约定支付定金1万元。接下来的几个月内该市房价迅速上涨，岳某订购的房屋已由原来的4500元/m2上涨到7500元/m2。2004年1月，开发商取得预售许可证，岳某按约定于1月15日将5万元首付款转入开发商帐户内。第二天岳某要求与开发商订立商品房预售合同时被拒绝，开发商同意承担违约责任并双倍返还定金2万元。岳某拒绝了开发商的要求，在双方无法协商一致的情况下，岳某诉至法院，请求判令开发商履行合同义务。 4、认购书可被认定为预售合同或买卖合同如果认购书中约定了房屋预售合同或买卖合同的主要条款，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议可以认定为预售合同或买卖合同。 第三节房屋租赁法律制度一、房屋租赁概述1、房屋租赁的概念与法律特征概念：房屋权利人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋出租的法律特征房屋租赁转移的是财产的使用权双务有偿行为诺成性要式法律行为：租期六个月以上需采用书面合同，签订后30日内登记备案。同时引起债权法律关系和物权法律关系。二、房屋租赁合同1、房屋租赁合同的主要内容（P122）当事人的姓名或名称及住所标的数量租赁的用途租赁的期限租金和租金交付方式、期限修缮责任违约责任争议解决的方式其他条款 2、双方的主要权利和义务（P123）出租人的主要权利按照合同约定收取租金监督承租人是否按照合同约定使用房地产租赁期内可以出售以出租的房屋出租人的主要义务按合同约定交付房屋对房屋的自然损坏进行修缮权利瑕疵担保义务承租人主要权利按照约定对特点房屋享有占有、使用的权利优先购买权和优先承租权催告房主修缮房屋共同居住人的续租权承租人主要义务按时交付租金按约定用途合理使用房屋保护房屋到期返还租赁房屋 3、不得出租的房屋（p120）4、租赁合同的变更、解除和终止三、房屋租赁的登记备案程序1、当事人签订书面的房屋租赁合同2、合同签订后30日内登记3、主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》四、房屋租赁中的纠纷1、租赁合同登记的功能2、租赁期限：（依据《合同法》规定）租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。3、房屋转租（依据《合同法》规定）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，而承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。4、租赁房屋的添附未经出租人同意的添附：出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；经出租人同意的添附：双方可以就财产返还时附属物的处理方法予以约定。没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。 5、租金支付合同约定没有约定或约定不明：租赁期间不满一年的，在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，每届满一年时支付。6、租赁与房地产转让优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；房屋共有人与承租人的优先权的确定：共有人优先。买卖不破租赁共同居住人的居住权 第四节房地产抵押法律制度一、房地产抵押的概念和法律特征1、概念抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2、房地产抵押的法律特征抵押物为不动产实行抵押登记制度：签订抵押合同后30日内登记抵押合同应采用书面形式3、房地产抵押的范围土地使用权房屋所有权在建工程不得抵押的房地产（p60）抵押时有限制性规定的房地产二、房地产抵押权的设立房地产抵押合同的订立房地产抵押登记 三、房地产抵押的效力1、担保的债权范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用2、房地产抵押权涉及的标的物范围：房地产自身、附属物、孶息四、双方的权利和义务1、抵押人的权利和义务主要权利：占有、使用、收益和处分抵押房地产重复抵押主要义务妥善占用与管理通知义务2、抵押权人的权利和义务主要权利排除抵押权损害的权利转让抵押权主要义务不干涉抵押人正常对抵押房地产行使占用、使用、收益和处分的权利通知义务 五、抵押权的实现1、抵押权实现的方式：折价、变卖和拍卖2、实现的程序：协商、诉讼3、支付顺序支付处分抵押房地产的费用扣除抵押房地产应缴纳的税款偿还本金、利息和违约金赔偿损失余款返还给抵押人4、抵押权实现中的问题优先购买权的问题抵押权人处分抵押房地产时，需通知抵押人、共有人、承租人土地上新增房屋的问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。重复抵押权的实现问题同一房地产上设定两个以上抵押权时，各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿。 六、房地产抵押中的特殊问题1、抵押与租赁的关系先出租后抵押抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。先抵押后出租抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人应对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 案例4.102005年9月，某房地产开发公司取得了楼盘预售许可证，张某与该房地产公司订立了房屋预售合同，并按照约定交付了60％的房款。2006年6月，该楼盘建设完工。在建设过程中，开发商向银行贷款5000万元，将楼盘作了抵押。楼盘完工后，尚欠某建筑公司工程款350万元。银行提出通过拍卖实现优先受偿权，并认为自己的抵押经过登记，应该优先受偿，张某和建筑公司均表示异议，因为协商不成，银行、张某、建筑公司均诉至法院，要求优先实现自己的权利。 2、抵押权与法定抵押权的关系购房者：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，消费者的债权优于法定抵押权。承包商：建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。抵押权人3、多重抵押权之间的关系按抵押物登记的先后顺序清偿。土地使用权抵押权人在建工程抵押权人建筑物抵押权人4、抵押权与公共权力的冲突国家无偿收回国家有偿收回司法和行政强制措施